Nova súmula aprovada na sessão desta quarta-feira (25) da Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”. O projeto foi relatado pelo ministro Hamilton Carvalhido. Esse entendimento vem sendo seguido nas duas Turmas que julgam o tem desde 1994. Já no recurso especial 38274,
julgado pela Quinta Turma, já se afirmava não ser nula a cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. A decisão afirmava ainda não se aplicar ao caso, as regras do Código de Defesa do Consumidor. A nova súmula recebeu o número 335 e tem com precedentes os recursos especiais 38.274-SP (5ª T 09/11/94 – DJ 22/05/95); 575.020-RS (5ª T 05/10/04 – DJ 08/11/04), 276.153-GO (5ª T 07/03/06 – DJ 01/08/06); 172.851-SC (6ª T 26/08/98 – DJ 08/09/98) e
265.136-MG (6ª T 14/12/00 – DJ 19/02/01).
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Page 85 Súmula 335: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Data: 25/04/2007 A presente Súmula teve por base o artigo 35 da Lei do Inquilinato, que estabelece o seguinte: » Art. 35: "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção". (grifo nosso) Pela transcrição supra, percebe-se que a legislação de regência confere às benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, e às úteis, desde que autorizadas, direito de indenização e retenção. No entanto, ressalva a existência de disposição contratual em contrário. Essa foi a razão pela qual o STJ pacificou o entendimento de que é válida a cláusula que estipula a renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Importa ressaltar, ainda, que a existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado.1JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA: · "(...) Não é nula, nos contratos de locação urbana, a cláusula que estabelece a renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. Não se aplica às relações regidas pela Lei 8.245/91, porquanto lei específica, o Código do Consumidor.(...)" STJ - REsp 575020 RS, Rel. Min. JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, 5ª Turma, DJ 08/11/2004 · "(...) Malgrado o art. 35 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. (...)" STJ - REsp 276153/GO, Rel. Min. ARNALDO ESTEVES LIMA, 5ª Turma, DJ 01/08/2006 Page 86 · "(...) Ainda que a nova Lei do Inquilinato assegure ao locatário, em seu artigo 35, o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é valida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados. - A existência de cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado. (...)" STJ - REsp 265136 MG, Rel. Min. VICENTE LEAL, 6ª Turma, DJ 19/02/2001 SÍNTESE CONCLUSIVA O art. 35 da Lei do Inquilinato prevê a indenização ao locatário pelas benfeitorias necessárias (ainda que não autorizadas pelo locador) e úteis (desde que autorizadas) e confere o direito de retenção. No entanto, o mesmo dispositivo ressalva a existência de disposição contratual em contrário. Assim, considera-se válida a cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. ATENÇÃO: A existência de cláusula de renúncia ao direito de retenção ou indenização torna desnecessária a realização de prova pericial das benfeitorias realizadas no imóvel locado. Súmula 332: A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Data: 05/03/2008 Súmula comentada no Capítulo I - Direito Civil Súmula 268: O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado. Data: 22/05/2002 De acordo com a jurisprudência do STJ, o fiador que não integrou o processo de conhecimento (ação de despejo) não pode responder pela execução do julgado, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa e de afronta à literal ao art. 472 do CPC/73 - que é correspondente ao art. 506 do NCPC. O art. 506 do NCPC , que trata dos limites sujjetivos da coisa julgada, ganhou a seguinte redação: » NCPC. Art. 506. A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros. Page 87 Em outras palavras, a sentença proferida na ação de despejo não terá eficácia em relação ao fiador que não fez parte da lide. Vale dizer: para que o fiador responda pela execução do julgado é preciso que tenha sido citado na ação de conhecimento. Observe-se que a Súmula 268 do STJ é aplicável mesmo que todos os fiadores tenham sido intimados na ação de despejo. É necessário que tenha havido a integração no pólo passivo por meio da respectiva citação para se configure regularizada a situação processual.2Cumpre registrar que a orientação fixada na Súmula 268 do STJ foi reforçada ainda pelo § 5º do art. 513 do NCPC, que estende a regra também para o coobrigado ou corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento. Verbis: » NCPC. Art. 513. (...) § 5º O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento. JURISPRUDÊNCIA TEMÁTICA: · "(...) A execução de fiador que não participou da relação processual, da qual decorre o título judicial executado, caracteriza frontal ofensa ao art. 472 do Estatuto Processual. (...)" STJ REsp 317015 RS 5ª Turma, Rel. Min. GILSON DIPP, DJ de 27/08/2001 · "(...) Não citado o fiador para ação de despejo promovida apenas em face do afiançado, não responde aquele pelas custas e honorários advindos desta relação processual, de responsabilidade exclusiva do locatário. No entanto, é-lhe perfeitamente cabível a cobrança dos aluguéis e tributos decorrentes do contrato afiançado.(...)" STJ - REsp 298186 MG, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, 5ª Turma, DJ 04/06/2001 SÍNTESE CONCLUSIVA Se o fiador não foi citado na ação de despejo, não fez parte da lide e, portanto, não responderá pela execução do julgado, ou seja, pelas custas e demais despesas judiciais advindos desta relação processual. Nesse sentido é a S. 268/STJ. Esse entendimento teve por base o art. 472 do CPC/73 (correspondente ao art. 506 do NCPC) e foi reforçado pelo § 5º do art. 513 do NCPC, que estendeu a regra também para o coobrigado ou corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento. ATENÇÃO: Para que a sentença seja cumprida contra o fiador, coobrigado ou corresponsável, é preciso que tenha havido a respectiva citação na ação de conhecimento, não bastando a mera intimação. Súmula 214: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Data: 23/09/1998 Page 88 Segundo a Súmula 214 do STJ, sendo a fiança contrato que não admite interpretação extensiva, o fiador não pode ser responsabilizado por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Este verbete, criado em setembro de 1998, teve como referência legislativa o art. 1.483 do CC/1916 (art. 819 do CC/2002) que estabelece que: "A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva". Na aplicação da Súmula 214, para a definição da responsabilidade do fiador pelos débitos decorrentes do pacto locatício, o Superior Tribunal de Justiça distingue as seguintes hipóteses:
Firmou-se a orientação, de que apenas na hipótese de aditamento contratual é que deve ser aplicado o entendimento fixado na Súmula 214 do STJ, que exonera o fiador das obrigações resultantes de aditamento ao qual o fiador não anuiu. Por outro lado, no caso de prorrogação legal e tácita do contrato para prazo indeterminado, havendo no contrato locatício cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, o fiador deverá responder pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato até a efetiva entrega das chaves do imóvel, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 835 do CC/2002.3Dito de outra forma: não há ilegalidade na previsão contratual expressa de que a fiança (pacto acessório) prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. Ora, se o fiador quiser, poderá promover a notificação resilitória nos moldes do disposto no art. 835 do CC/2002, a fim de se exonerar da fiança. Cumpre então indagar se essa cláusula contratual violaria a regra do art. 819 do CC/2002, segundo o qual a fiança não pode ser interpretada extensivamente. A... Não é nula cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção por benfeitorias?Não é nula cláusula contratual de renúncia ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias. 2. Não se aplica às locações prediais urbanas reguladas pela Lei n. 8.245/1991, o Código do Consumidor.
É proibida cláusula que possibilite a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias?51, XVI: “São nulas, de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços, que: possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias”.
É válida a cláusula pela qual o locatário renúncia à indenização por benfeitorias por ele realizadas sobre o bem locado ao longo do contrato?Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A citada súmula foi publicada em 07 de maio de 2007, e desde então todos os tribunais seguem a linha de raciocínio firmada por ela.
É nula a cláusula contratual que antecipadamente impliquem renúncia ao direito de preferência?E, segundo a doutrina especializada, é nula a cláusula contratual que implique em renúncia antecipada ao direito de preferência. Além disso, a preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
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