É abusiva a cláusula de renúncia a indenização das benfeitorias nos contratos de locação?

Nos contratos de locação de imóvel, é válida cláusula que afasta indenização por benfeitorias e o direito de retenção pelos valores gastos. Aplicando essa tese, fixada na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, o Tribunal de Justiça de Goiás negou pedido feito por um locatário de ser indenizado pelas benfeitorias feitas em imóvel alugado.

A ação foi proposta pelos proprietários do imóvel contra uma empresa de material de construção, que estava inadimplente. Os autores pediram, além do despejo, o pagamento dos valores devidos. Na defesa, contudo, a empresa alegou ter investido cerca de R$ 190 mil em obras no imóvel, quantia que deveria ser abatida da dívida.

Em primeiro grau, foi proferida sentença que julgou procedente o argumento da empresa. Os proprietários recorreram alegando que não havia previsão contratual para retenção dos valores gastos com benfeitorias, e a 3ª Câmara Cível do TJ-GO acatou a apelação.

De acordo com o relator, desembargador Gerson Santana Cintra, o artigo 35 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz que somente serão indenizadas as benfeitorias quando não houver no contrato expressa disposição em contrário. O que não é o caso do contrato analisado, concluiu.

Segundo o relator, a cláusula VI do contrato firmado entra as partes é clara ao prever a possibilidade de realização de benfeitorias por parte do locatário, todavia, este não teria direito à reembolso nem direito de retenção. "Nesse delinear, tal cláusula não fere a boa fé objetiva, por ser amplamente considerada válida a renúncia, pelo locatário, à indenização por benfeitorias, ainda que úteis ou necessárias", concluiu.

A empresa apresentou ainda embargos de declaração, que foram rejeitados pelo relator por não haver omissão na decisão agravada. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-GO.

Processo 87664-03.2014.8.09.0083

Na locação de um imóvel, pode ocorrer de o locatário (inquilino) pretender alterar o imóvel, adaptando-o, e até promovendo melhoramentos neste para que possa melhor atender às suas necessidades.

Isso ocorre com ainda mais frequência quando a locação é do tipo comercial, onde o imóvel alugado serve para o desenvolvimento de uma atividade econômica, seja na prestação de um serviço ou na venda de algum produto.

Um grande problema surge quando, ao chegar no final do contrato de locação, o inquilino pleiteia o ressarcimento das despesas que teve para melhorar esse imóvel e adequá-lo à atividade realizada.

É que muitos contratos de locação estabelecem, em uma cláusula contratual, a renúncia ao ressarcimento das benfeitorias e do direito de retenção.

Essa renúncia, entretanto, é válida?

Este é o ponto que será explicado nesse texto.

Benfeitorias e direito de retenção

Benfeitorias são acréscimos realizados no imóvel com a finalidade de conservá-lo ou melhorá-lo.

Os tipos de benfeitorias, casos de ressarcimento e forma como devem ser feitas eu tratei nesse outro texto: Quem deve pagar pelas benfeitorias em imóvel alugado?

O direito de retenção é a possibilidade de o locatário permanecer no imóvel, mesmo que a contragosto do locador, descontando do aluguel o valor que utilizou para realizar as benfeitorias.

No presente artigo, quero tratar apenas da validade ou não da renúncia a esses direitos.

A renúncia ao ressarcimento das benfeitorias e do direito de retenção

Renunciar, em resumo, significa abrir mão. Deixar de receber algo que teria direito, por qualquer motivo.

A renúncia a esses direitos é feita, via de regra, por meio de uma cláusula presente no contrato de aluguel que costuma conter os seguintes dizeres, a título de exemplo:

Cláusula X. As benfeitorias farão parte integrante do imóvel, não assistindo ao LOCATÁRIO o direito de retenção ou indenização sobre a mesma.

A grande questão que surge, nesses casos, é saber se é ou não válida esse tipo de cláusula contratual que, a princípio, poderia ser reputada como abusiva, ilegal e com conteúdo que desequilibraria a relação contratual.

A validade da cláusula de renúncia

O Judiciário teve oportunidade de se manifestar expressamente sobre esse assunto, em várias ocasiões, onde restou decidido pela validade desse tipo de cláusula, a saber:

APELAÇÃO CÍVEL N. 5033809-18.2017.8.09.0051   COMARCA DE GOIÂNIA   APELANTE: ROMTHAS TABACARIA COMÉRCIO E IMPORTAÇÃO LTDA-ME   APELADA: MAIA E BORBA S/A ? ARAGUAIA SHOPPING   RELATOR: SEBASTIÃO LUIZ FLEURY ? Juiz Substituto em 2º Grau       EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AUTONOMIA DA VONTADE. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS. VALIDADE. SÚMULA 335 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EXTRAJUDICIAIS. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO APRESENTAÇÃO DE PLANILHA DE CÁLCULOS. REJEIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda.

2. ?Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção? (Súmula 335/STJ).

3. A previsão contratual de honorários advocatícios em caso de inadimplemento da obrigação decorre diretamente do art. 389 do CC, não guardando qualquer relação com os honorários de sucumbência.

4. No caso de alegação de excesso de execução, é imprescindível que a parte executada/embargante apresente planilha de cálculos e indique o valor que entende correto, por força do disposto no art. 917, §3º, do CPC. Apelação cível desprovida.

(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5033809-18.2017.8.09.0051, Rel. Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 09/08/2021, DJe  de 09/08/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM NÃO ARGUIDA NA CONTESTAÇÃO. PRECLUSÃO. ACEITAÇÃO DA JURISDIÇÃO ESTATAL. CONTRATO ESCRITO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO COMERCIAL POR PRAZO INDETERMINADO. COMUNICAÇÃO PREMONITÓRIA REALIZADA POR CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL. VALIDADE. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E FUNDO DE COMÉRCIO. VALIDADE. I. A ausência de alegação da existência de convenção de arbitragem na petição de contestação, implica aceitação da jurisdição estatal e renúncia ao juízo arbitral, nos termos do art. 307, §6º, CPC.

II. É válida a notificação premonitória realizada pelo Oficial do Tabelionato de Protestos e Registro de Pessoas Jurídica, Títulos e Documento (Cartório Extrajudicial), quando, embora tenha sido assinada por preposto/ funcionário do requerido, reste comprovado nos autos que tal ato atingiu o seu objetivo de dar ciência ao locatário/apelante do interesse do locador/apelado em reaver a posse do imóvel.

III. O trintídio preconizado pelo art. 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, consiste apenas num dos requisitos para a concessão liminar do pedido de desocupação do imóvel, e não numa condição sine qua non para o ajuizamento da ação de despejo ou, ainda, como empecilho para o seu prossiga até seus ulteriores termos.

IV. Nos termos da súmula nº 335, STJ, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Nessa esteira, uma vez demonstrado que as partes fizeram constar de modo expresso no segundo contrato de locação não residencial firmado por elas, cláusulas expressas por meio das quais o locatário renuncia ao direito de retenção do imóvel, bem como as indenizações pelas benfeitorias e fundo de comércio, não merece trânsito os pedidos fulcrados nesses supostos direitos no bojo da ação de despejo, ante a constatação da renúncia.

V. Não evidenciados os requisitos legais para sua fixação, imperioso o afastamento da multa por embargos protelatórios preconizada no art. 1.026, § 2º, do CPC. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

(TJGO, Apelação (CPC) 0115017-51.2013.8.09.0051, Rel. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 07/10/2019, DJe  de 07/10/2019).

DUPLO APELO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DE MANUTENÇÃO DA CONSERVAÇÃO E LIMPEZA DO BEM PELO LOCATÁRIO. VALIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE DIREITO MATERIAL.

1. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula nº 335 do STJ).

2. Devem ser indenizados os danos materiais decorrentes da falta de conservação e do mau uso do imóvel locado, agindo em verdadeiro descaso com o patrimônio alheio e em quebra contratual à cláusula que previa a boa conservação/manutenção do imóvel.

3. A legitimidade consiste na pertinência subjetiva da demanda, ou seja, decorre da relação jurídica de direito material existente entre as partes litigantes. APELOS DESPROVIDOS.

(TJGO, Apelação (CPC) 5294718-76.2016.8.09.0051, Rel. CARLOS HIPOLITO ESCHER, 4ª Câmara Cível, julgado em 23/08/2019, DJe  de 23/08/2019)

Essa questão, inclusive, é objeto do enunciado sumular de nº 335, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que diz o seguinte:

Súmula 335 – STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Portanto, havendo a presença desse tipo de cláusula, no contrato de aluguel, certamente um pedido de ressarcimento das benfeitorias ou tentativa de exercer o direito de retenção serão negados.

Dica

Ao fazer um contrato de locação, seja você o locador ou locatário, procure ajuda de um profissional especializado no assunto, para que possa lhe assegurar o melhor caminho, evitando prejuízos como o da realização de uma grande benfeitoria, esperando ser indenizado e descobrir, ao final da locação, que nada terá direito.

O pior tipo de economia, nesse tipo de caso, é copiar um modelo de contrato, o qual dificilmente se adapta às peculiaridades da sua locação.

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É válida a cláusula pela qual o locatário renúncia à indenização por benfeitorias por ele realizadas sobre o bem locado ao longo do contrato?

É válida a cláusula de renúncia a indenização das benfeitorias e ao direito de retenção?

Quais benfeitorias devem ser indenizadas?

O que pode invalidar um contrato de locação?