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Contratos imobiliários são um assunto frequente aqui em nosso blog, como você já deve saber. Já publicamos um guia completo sobre o tema e diversos outros artigos sobre alguns contratos específicos, entre eles, o de compra e venda de imóveis. Em regra, como já explicamos, para que a compra e venda de bem imóvel seja concretizada, é necessário lavrar uma escritura pública em Cartório de Notas e, depois, registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis competente. É como diz a famosa frase: “quem não registra, não é dono”. Entretanto, antes do registro, é muito comum – e altamente recomendável – que as partes formalizem o negócio por meio de um contrato particular. É sobre esse contrato que falaremos hoje. Você provavelmente já ouviu sobre promessa ou compromisso de compra e venda e imóvel, certo? Pois vamos, então, às diferenças entre eles. Índice
Contrato de compra e vendaVamos, primeiro, relembrar o conceito de contrato de compra e venda, retirado do artigo 481 do Código Civil:
Em outras palavras, o contrato de compra e venda é o instrumento jurídico por meio do qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade do imóvel ao comprador, que, por sua vez, se obriga a pagar o preço ao vendedor, em dinheiro. Se quiser mais detalhes, você pode ler nosso artigo completo dedicado ao contrato de compra e venda de imóvel. Antes, porém, de registrar a compra e venda, as partes poderão celebrar um contrato preliminar. Contrato preliminarO contrato preliminar, como o nome dá a entender, é celebrado entre as partes antes da assinatura do contrato definitivo. Na prática, é muito comum a celebração de contrato preliminar em compra e venda de imóvel para dar mais segurança e clareza às partes em relação às condições do negócio. Para que seja válido, o instrumento deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma (artigo 462 do Código Civil). No caso da compra e venda de imóvel, por exemplo, o contrato preliminar deverá prever o objeto (imóvel), o preço, a forma de pagamento e as demais obrigações das partes, mas a sua forma não precisará ser a escritura pública. Por meio do contrato preliminar, vendedor e comprador não concretizam o negócio, mas apenas assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo. Mas qual é a finalidade do contrato preliminar? Por que não celebrar o contrato definitivo desde já? Imagine a seguinte situação: você está vendendo um imóvel, e o preço será pago de forma parcelada, durante um ano. Porém, o comprador quer ter a posse do bem desde logo. Como dar segurança às partes nesse cenário? Por meio do contrato preliminar, é possível prever essas condições, mas ele não terá, sozinho, o condão de tornar o comprador dono do imóvel. A transferência da propriedade só ocorrerá com o registro da escritura pública, que poderá ser condicionada ao pagamento integral do preço. Com isso, o vendedor tem a segurança de que só deixará de ser o proprietário do imóvel depois de receber o pagamento integral, e o comprador, por sua vez, tem a segurança de que, quitado o valor devido, se tornará o proprietário do bem. Entretanto, para que o contrato preliminar tenha esses efeitos, a lei impõe alguns requisitos. Nos termos do artigo 463 do Código Civil, não poderá haver cláusula de arrependimento no contrato preliminar. É por isso que é comum encontrar nesse tipo de contrato uma previsão como: “este contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando as partes por si e por seus sucessores a qualquer título, não se permitindo direito de arrependimento”. Além disso, a lei também prevê que o instrumento deverá ser registrado na matrícula do imóvel objeto da compra venda (artigo 463, parágrafo único). Se esses requisitos tiverem sido atendidos, qualquer uma das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo. E se a outra parte se recusar, o interessado poderá, por meio de processo judicial, pedir que o contrato preliminar tenha força de contrato definitivo. Compromisso de compra e venda de imóvelO compromisso de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar. Quando o objeto da compra e venda é um imóvel, recomenda-se fortemente que seja celebrado contrato preliminar, que será chamado de compromisso de compra e venda de imóvel. Os requisitos, como falamos no tópico anterior, são os mesmos do contrato definitivo, dispensando-se apenas a forma pública (escritura), que só é necessária no contrato definitivo. A figura do compromisso de compra e venda está prevista no Decreto-Lei 58/1937, artigo 22:
O compromisso de compra e venda, então, cria para as partes uma obrigação irretratável: a de celebrarem o contrato definitivo de compra e venda. Um dos requisitos do compromisso, contudo, foi dispensado pela jurisprudência. Embora a lei e o decreto citado acima exijam que o contrato preliminar esteja registrado na matrícula do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça afastou esse requisito por meio da Súmula 239:
Portanto, para que o compromisso de compra e venda dê ao comprador o direito de exigir a sua conversão em definitivo, basta que o instrumento não tenha cláusula de arrependimento. Falaremos, agora, sobre o que pode ser feito se essa obrigação não for honrada. O que fazer se o compromisso de compra e venda for descumprido?O artigo 463 do Código Civil, prevê que, se o compromisso de compra e venda tiver cláusula de irretratabilidade e for registrado na matrícula do imóvel, o seu cumprimento pode ser exigido judicialmente. O artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937, citado no tópico anterior, tem previsão parecida, mas mais específica: se houver recusa na celebração do contrato definitivo, o comprador tem o direito à chamada adjudicação compulsória, que é a conversão do contrato preliminar em contrato definitivo, ou seja, a outorga “forçada” da escritura pública. O Código Civil também fala especificamente sobre o direito do comprador, nos artigos 1.417 e 1.418. Nos termos da lei, o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, registrado no cartório de registro de imóveis, dá ao comprador o direito de exigir judicialmente a sua conversão em definitivo – a “adjudicação do imóvel”. Como vimos no tópico anterior, o registro do contrato particular no cartório de imóveis, embora previsto em lei, não é mais um requisito, bastando, apenas, que não haja cláusula de arrependimento. Portanto, se o vendedor se recusar a lavrar a escritura pública, mesmo depois de quitado o preço, o comprador poderá requerer que a propriedade do imóvel lhe seja transferida mesmo assim. Até junho de 2022, esse requerimento deveria ser feito por meio de processo judicial. Contudo, com a publicação da Lei 14.382/2022, a Lei de Registros Públicos foi modificada, passando a permitir que a adjudicação compulsória seja efetivada extrajudicialmente, ou seja, diretamente no cartório onde o imóvel estiver registrado:
Falaremos mais sobre essa possibilidade em outro artigo, destinado exclusivamente ao tema. Caso o comprador tenha perdido o interesse no bem, ele poderá desfazer o contrato preliminar e pedir, também judicialmente, indenização pelas perdas e danos sofridos – no caso, a restituição dos valores pagos, pelo menos. Promessa de compra e vendaParte da doutrina entende que há uma diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda. De acordo com esse entendimento, a promessa de compra e venda seria semelhante ao compromisso, mas com a possibilidade de arrependimento. E, por isso, não daria ao comprador o direito de exigir a sua conversão em contrato definitivo (afinal, o requisito legal para tanto é a inexistência de cláusula de arrependimento). A promessa de compra e venda não tem previsão legal específica, mas, a nosso ver, também é um contrato preliminar, que funciona como um instrumento para formalizar as intenções das partes, sem criar uma obrigação irretratável. Ela serve para delinear as condições do contrato, mas não gera a obrigação de transmitir a propriedade do imóvel. Contudo, justamente por não haver previsão legal dessa modalidade de contrato, a legislação mistura os termos “compromisso” e “promessa”, o que pode gerar alguma confusão. É o que se vê, por exemplo, no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937, que fala em “compromisso de compra e venda”, e no artigo 1.417 do Código Civil, que usa a nomenclatura “promessa de compra e venda” para a mesma situação. Percebe-se, então, que o que de fato determina a natureza do contrato –compromisso ou promessa – é a existência da cláusula de arrependimento, e não o nome dado ao instrumento. ConclusãoComo vimos, a celebração de um contrato preliminar é muito comum e fortemente recomendada para as transações de compra e venda de imóvel. Nesses casos, o contrato preliminar poderá ou não ter cláusula de arrependimento, ou seja, poderá ou não permitir a desistência por uma das partes. Se não houver cláusula de arrependimento, mas o vendedor se recusar a firmar o contrato definitivo, que se dá pela escritura pública de compra e venda, o comprador poderá exigir a conversão do contrato preliminar em definitivo. É a chamada adjudicação compulsória. Já se o contrato permitir o arrependimento, não haverá obrigação de firmar o contrato definitivo. Para parte da doutrina, a diferença entre o compromisso e a promessa de compra e venda é a existência da cláusula de arrependimento: o compromisso é irretratável, e a promessa admite arrependimento. A lei, por outro lado, não faz diferenciação entre os termos “compromisso” e “promessa”. Portanto, o que realmente importa para os efeitos práticos do contrato preliminar é se existe ou não a possibilidade de desistência do contrato por uma das partes. Esperamos que este conteúdo tenha te ajudado a entender um pouco mais sobre a promessa e o compromisso de compra e venda de imóvel! Ainda tem alguma dúvida? Deixe sua pergunta ou comentário abaixo e inscreva-se em nossa newsletter para receber, em primeira mão, novos conteúdos que podem ser úteis a você. Você também poderá nos avaliar no Google, o seu feedback é muito importante para nós! *Imagens de Getty Images no Canva Pro. Qual a diferença de promessa de compra e venda e contrato de compra e venda?3 Qual a diferença entre os dois? Após a explicação sobre os dois contratos podemos notar que a diferença está no fato do compromisso de compra e venda não caber arrependimento. Já a promessa é um contrato preliminar que pode haver o arrependimento.
O que é um contrato de promessa de compra e venda?A promessa de compra e venda é espécie de contrato através qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.
Qual a diferença entre contrato de compra e venda é promessa de compra e venda celebrada em caráter irrevogável e irretratável?Mesmo existindo a promessa, é necessário fazer o contrato de compra e venda para ter uma escritura definitiva, pública e lavrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Diferentemente da promessa, o contrato de compra e venda final é irrevogável e irretratável, sem permissão de arrependimento.
Qual a validade de um contrato de promessa de compra e venda?O prazo de validade será determinado no próprio contrato (CCV), levando em consideração o tempo de verificação de documentação e demais etapas, como por exemplo, uma etapa de financiamento bancário ou de cartório.
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