Gostaria de investir no mercado imobiliário? Ter acesso a grandes empreendimentos imobiliários prontos ou em construção, recebendo renda de ativos tão diferentes lajes comerciais, galpões logísticos, shopping centers, bancos, universidades, hotéis, varejo e saúde? Conheça a alternativa dos Fundos de Investimento Imobiliários! Com os FIIs você consegue investir em imóveis em credito imobiliário, com baixo capital e sem nem sair de casa, através da bolsa de valores. Conheça e aprenda a investir nesse mercado, numa linguagem simples e acessível. Fique atento: O livro encontra-se na sua 3ª edição, e recebeu atualizações ao longo do tempo. Veja instruções da Amazon ou no final do livro de como atualizar sua cópia digital.
Fundos de Investimento Imobiliário Aprenda a analisar e escolher fundos imobiliários para montar sua carteira. Fernando Almeida Mizobuti 1º Edição - 2020 Agradecimentos Agradecer a todos que ajudaram na jornada de escrever o livro que você tem em mãos é impossível. Peço àqueles que não foram incluídos que sintam a minha gratidão. A primeira pessoa a quem agradeço é a minha avó Maria de Lourdes que além de me criar, me ensinou não só os primeiros conceitos básicos de educação financeira, como também conceitos ligados ao caráter e aos valores que devem nortear a vida e o comportamento de uma pessoa. Princípios essenciais para todo e qualquer ser humano. Seria impossível não agradecer aos meus amigos André Bacci, André Rodrigues, Eduardo, Kátia, Leonardo, Matheus, Raíra, Ricardo e Vinícios pela revisão e importantes apontamentos sobre o conteúdo do livro e a Alice pelo convívio e carinho. Agradeço também todos os familiares que de alguma forma me apoiaram, pais, irmãos, tios e primos. Por fim, agradeço ao Bastter por ter me proporcionado a oportunidade de atuar como educador financeiro e contribuir um pouco para que as pessoas tenham uma vida equilibrada. Dedico este livro aos meus irmãos: Pedro, Caio, Marcus e Cauã, afilhados, primos e demais crianças que representam o futuro. Afinal, para que esse futuro brilhante se concretize, precisarão de muita educação e estudo. Sumário Introdução....................................................................................1 1 - Reserva de Emergência ..........................................................5 2 - Dívidas .................................................................................11 3 - Fundos Imobiliários: Renda Fixa ou Renda Variável ..........19 4 - Comparando os FIIs com os imóveis ...................................23 5 - Como comprar um Fundo de Investimento Imobiliário ......27 6 - Subdivisões – como estão agrupados os FIIs .......................31 6.1 - Segmento ..................................................................... 33 6.2 - Mandato....................................................................... 40 6.3 - Um pouco mais sobre os FIIs TVM ............................ 43 7 - Administração e Gestão .......................................................49 8 - Taxas de Administração Gestão e Performance ..................53 9 - Rendimentos e Tributação ...................................................59 10 - Emissões de Cotas..............................................................63 11 - Riscos dos FIIs ...................................................................69 12 - Renda Mínima Garantida – RMG ......................................77 13 - Fatores que afetam o valor das cotas .................................79 14 - Relação de propriedade: FII x Imóvel ...............................81 15 - Contratos de aluguel: típico x atípico ................................83 16 - “High Yield” X “High Grade” ...........................................87 17 - Indicadores para investir em FIIs .......................................91 18 - Yield Chaser.......................................................................99 19 - Compra de Vacância ........................................................101 20 - Função dos FIIs no Portfólio ...........................................105 21 - Montando uma carteira de FIIs ........................................ 109 22 – IFIX: índice dos FIIs ....................................................... 115 23 - Relatórios Gerenciais ....................................................... 117 24 - Estudos de caso ................................................................ 127 25 - Imposto de Renda ............................................................ 139 Anexo – Erros que cometi....................................................... 143 Epílogo - Por que investir em FIIs .......................................... 147 Glossário ................................................................................. 151 Introdução Se você já foi passear em um shopping center é provável que tenha imaginado o quanto recebe o proprietário, ou os proprietários, daquele imóvel que é alugado para diversas lojas e redes de entretenimento. Ou se já trabalhou em alguma empresa que estava localizada em um prédio de escritórios deve ter se surpreendido ao saber o quanto a empresa paga de aluguel, e talvez, tenha ficado imaginando como seria bom ser o proprietário daqueles imóveis. Caso tenha sonhado em receber aluguéis em algum momento, saiba que os Fundos de Investimento Imobiliário, ou simplesmente FIIs, possibilitam ao pequeno investidor comprar cotas de fundos que investem em imóveis como os citados, por exemplo: agências bancárias, faculdades, shoppings centers, galpões logísticos, hospitais, plantas industriais e lajes corporativas, que, dentre outros ativos, compõe o portfólio desses fundos. Criados pela lei 8.668/93, os FIIs são fundos, ou seja, uma comunhão de recursos de investidores chamados cotistas ou quotistas, que investem em empreendimentos, no caso, empreendimentos imobiliários ou ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário (Letras de Crédito Imobiliário - LCIs, Letras Imobiliária Garantidas – LIGs, Letras Hipotecárias – LH, Certificado de Potencial Adicional 1 de Construção - CEPAC e Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs). O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados do Fundo (o aluguel pago por um shopping center, por exemplo) ou pela venda das cotas (ou quotas) do Fundo por um preço maior do que aquele pago na aquisição, com lucro. A cota é a menor parcela do capital de um fundo de investimento imobiliário. Os fundos são divididos em milhares ou até mesmo milhões de cotas, e cada cota dá ao cotista direito de receber rendimentos proporcionais aos resultados, assim como direito de decisão proporcional em assembleias de cotistas. Ao votar na assembleia, cada cota é um voto. O fundo imobiliário deve aplicar, preponderantemente os seus recursos em bens e direitos imobiliários. O restante pode ser destinado à aplicação em ativos de renda fixa sem lastro imobiliário para fazer face às despesas normais e necessárias à manutenção do Fundo, assim como aguardar oportunidades de alocação. Não existe um valor mínimo para este tipo de investimento, variando de acordo com o preço das cotas no mercado secundário. Atualmente existem cotas vendidas a menos de R$ 2,00 e cotas por mais de R$ 3.000,00. O valor mais comum é o de R$ 100,00, sendo que os FIIs mais negociados na bolsa são àqueles nessa faixa de preço. Isso torna o investimento em fundos imobiliários um dos mais democráticos, pois não é necessário ter muito 2 dinheiro para começar a investir (menos de R$ 200,00). Outro ponto interessante do produto é que essa categoria de investimentos se mostra como uma excelente porta de entrada para a renda variável por serem menos voláteis do que as ações e mais simples de entender, afinal refletem poucos modelos de negócio e todos esses modelos ligados ao mercado imobiliário. Diferente das empresas que podem ter inúmeros cases diferentes. 3 4 1 - Reserva de Emergência Antes de abordarmos o tema principal do livro é preciso trazer certas informações que são necessárias para que o investidor se prepare para investir. E quando tratamos de preparar-se para investir, a reserva de emergência é o mais importante. Você já passou por algum imprevisto? Precisou comprar remédios que não estavam nos planos? Teve de socorrer algum familiar ou amigo em uma enrascada? Precisou fazer um conserto inesperado no automóvel? Bateu o seu carro e precisou pagar a franquia do seguro? Ficou desempregado? Se passou por qualquer uma dessas situações, ou outras similares, precisou de uma reserva de emergência. Se não precisou, pode ter certeza: algum dia precisará. A reserva de emergência é assunto obrigatório em todo e qualquer livro que fale sobre o tema “finanças pessoais e investimentos” e não poderia estar de fora do meu segundo livro. Os autores dão os mais diversos nomes para a famosa reserva: colchão de liquidez, capital de giro pessoal, patrimônio de segurança etc. Trataremos dela como reserva de emergência. De acordo com dados divulgados pelo Banco Central em 2016, apenas 46% dos brasileiros declaram ter de onde tirar o dinheiro para cobrir uma emergência no valor de R$ 1.520,00. Destes, apenas 14% conseguiriam arcar com a despesa utilizando recursos próprios. Os demais precisariam recorrer a 5 instituições financeiras (empréstimos). Ou seja, apenas 6,44% da população possui uma reserva de emergência igual ou superior a R$ 1.520,00. Antes de falarmos em quantidade, valores, formas de calcular ou mesmo onde aplicar o dinheiro, vamos falar sobre o significado da reserva. A melhor descrição que ouvi até hoje foi a da minha avó, Dona Lourdes: “você precisa ter um dinheiro para caso alguma coisa aconteça”. A definição está perfeita, contudo poderíamos acrescentar o termo imprevista, já que no caso das situações previsíveis devemos nos planejar. A reserva vem suprir essa lacuna de planejamento do imprevisível. O objetivo da reserva de emergência é te dar uma cobertura para caso algo imprevisível venha a acontecer, como por exemplo o desemprego involuntário, o pagamento da franquia do seguro de automóvel, a manutenção mais cara na casa ou carro, doenças, exames ou cirurgias que não são cobertos pelo plano de saúde, a suspensão ou redução do salário em razão de pandemia etc. Nem todas as emergências são ruins. A oportunidade de comprar as passagens para a viagem dos seus sonhos ou o ingresso do show que você tanto deseja ir pela metade do preço são só alguns dos exemplos de situações positivas em que a reserva de emergência pode te ajudar a realizar um objetivo. Outros tipos de emergências poderiam ser citados. Os exemplos são quase infinitos, qualquer situação que fuja da rotina e do orçamento normal pode ser 6 considerada uma despesa a ser coberta pela reserva de emergência. Pessoas racionais avaliam os riscos e tentam amenizá-los. A função da reserva de emergência é atenuar os riscos ligados ao dinheiro, que, convenhamos, não são poucos. Entendido o objetivo da reserva fica uma importante pergunta: quanto? Os livros trazem os mais diversos valores. Alguns autores sugerem 3 vezes as despesas mensais, enquanto outros sugerem 6 ou 12 meses das despesas mensais da família. Vejam, o valor é baseado nas despesas e não no salário ou receitas. Suas DESPESAS DEVEM SER MENORES QUE SUAS RECEITAS, salvo em alguns momentos específicos e difíceis de antever nos quais a reserva deverá te ajudar a manter o equilíbrio nas finanças: doenças e tragédias. Avalie a sua realidade. Autônomos, profissionais liberais e pessoas com muitos dependentes precisam de uma reserva de emergências maior. Pessoas, com apenas uma fonte de renda, precisam de uma reserva maior do que aquelas com múltiplas fontes de renda. Enquanto jovens solteiros podem se dar ao luxo de ter uma reserva menor, um pai de família que sustenta 3 filhos não. O tamanho da sua reserva de emergência irá variar de 3 a 12 meses de despesas. Caso queira uma reserva maior do que os 12 meses, não há problema. O teste do travesseiro sempre será um bom conselheiro neste caso. Definido o tamanho da reserva de emergência, vem a próxima pergunta: onde aplicar o meu dinheiro? 7 Não há uma resposta definitiva para esta pergunta, mas devemos entender que todos os investimentos são analisados sob 3 óticas: liquidez, rentabilidade e segurança. Quando tratamos da reserva de emergência o foco é a liquidez (facilidade de converter um investimento em dinheiro) e a segurança. Portanto devemos, neste caso, desconsiderar a rentabilidade. Sendo assim, não sobram tantas opções: caderneta de poupança, fundo DI ou Certificado de Depósito Bancário (CDB), todos em bancos sólidos, com liquidez imediata e, se possível, resgate automático na conta corrente. Uma forma de saber se um ativo serve como reserva de emergência ou não é responder a seguinte pergunta: consigo sacar esse dinheiro no final de semana? Sim, serve. Não, não serve. Alguns educadores financeiros te dirão que o produto do Tesouro Direto: Tesouro Selic é um bom investimento para a reserva de emergência. Isso não é uma verdade, mas também não é algo totalmente falso. O Tesouro Selic não é adequado para manter toda a reserva de emergência pois, o programa Tesouro Direto, fica indisponível esporadicamente, seja por questões de manutenção, seja por instabilidades econômicas, e, além disso, sua liquidez é D+1, trocando em miúdos, resgatou hoje, recebe o dinheiro amanhã. Porém, caso sua reserva seja maior do que 3 meses de despesas, você pode optar por aplicar o que exceder os 3 meses no Tesouro Selic. Mas lembre-se que no mínimo 3 meses de despesas 8 deverão estar em uma renda fixa de altíssima liquidez no seu banco de relacionamento. Antes de criar a sua reserva, não faça outro tipo de investimento e não compre imóvel, ou carro (a não ser que precise para trabalhar como taxista ou motorista de aplicativo, por exemplo). Seus primeiros aportes (aporte é a aplicação de dinheiro para fins de investimento, quando você aplica na poupança ou em fundos de investimento imobiliário dizemos que está fazendo um aporte) devem ser feitos em um ativo de renda fixa de liquidez imediata, para montar a reserva de emergência. Sem uma reserva de emergência, em situações extremas, o investidor terá de vender os seus investimentos, podendo incorrer em perdas ou passar por problemas de falta de liquidez (caso ninguém esteja disposto a comprar os ativos). Este autor já presenciou investidores com imóveis (no plural) ficarem sem dinheiro para uma situação emergencial pela falta de liquidez e precisarem recorrer não só aos bancos e financeiras, mas também a familiares e amigos. Portanto, monte uma RESERVA DE EMERGÊNCIA e não se esqueça de quitar as suas dívidas. RESUMO DO CAPÍTULO: Tenha uma reserva de emergências. Ao menos, 6 vezes as suas despesas mensais em um investimento passível de saque aos sábados e domingos. 9 10 2 - Dívidas As dívidas são um tema recorrente em rodas de conversas dos brasileiros, por isso é inevitável abordá-las. Falou de educação financeira, precisa falar das dívidas! Pesquisa divulgada pela Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo aponta que em torno de 2/3 dos brasileiros possuem alguma dívida indesejada, e esse número é alarmante! Contudo, por que as pessoas se endividam tanto? Alguns podem alegar que os brasileiros se endividam por ter uma renda baixa, mas aqueles que tem menor renda, em geral, não tem acesso ao crédito. A maior parte dos endividados pertencem à classe média e média alta. Os juros altos estão entre as causas de inadimplência, mas estão longe de explicar todo o endividamento contraído pela população. Falta de educação financeira e hábitos de consumo nocivos podem ser elencados entre os principais motivos. A falta de educação financeira faz com que os brasileiros consumam além de sua capacidade de pagamento utilizando empréstimos e financiamentos, ou seja, contraindo as dívidas. E assim, sem planejamento, a inadimplência é quase certa. Os sonhos e o padrão de vida da classe média brasileira revelam muita coisa sobre as causas da tomada de crédito pelos cidadãos. 11 O primeiro sonho é possuir uma casa, afinal, como diz o ditado: “quem casa quer casa”, não é mesmo? Ainda que só consiga isso ficando endividado por 30 anos ou mais, período em que o imóvel pertencerá a uma instituição financeira. O sonho seguinte é possuir um carro. O maior e melhor que conseguir comprar, e, de preferência, melhor que o do seu vizinho. Dividido, naturalmente em 60 prestações ou mais. Outro objetivo comum é viajar, ao menos uma ou duas vezes por ano (com pacotes divididos em 10 ou 12 vezes no cartão), mesmo que não goste dos lugares, mas afinal, todo mundo já foi, você não pode deixar de ir. Existem, também, aqueles que optam por gastar mais de um mês do seu suado salário para comprar um smartphone ou outro gadget mais moderno e tecnológico (mesmo utilizando apenas os recursos básicos oferecidos pelo aparelho). Este é o pensamento padrão do ser humano moderno. Entenda que não há nada de errado em possuir um gadget, uma casa, um carro, muito menos em viajar. O erro está na forma como as pessoas buscam concretizar estes objetivos e sonhos. Na ânsia por realizá-los, elas não analisam friamente os meios para isso. Não fazem contas e acabam entrando em consórcios, financiamentos ou outras linhas de crédito e, consequentemente, comprometem grande parte da sua renda com o pagamento de dívidas. 12 Além disso, frequentemente, aposentados contraem dívidas para ajudar filhos e netos. Isso vale para servidores públicos também. A facilidade para obtenção de crédito dessas pessoas atrai familiares e “amigos” da mesma forma que o açúcar atrai as formigas. Em consequência, os servidores públicos são os cidadãos mais endividados do Brasil. Apesar de possuírem renda acima da média do brasileiro, os gastos excessivos e a facilidade de acesso ao crédito somados a uma confiança em relação ao emprego, culminam em endividamento. Para se ter uma ideia, em 2018, conforme dados divulgados pelo Banco Central, o servidor público devia em média R$ 15.700,00 na modalidade de empréstimo consignado, ao passo que o trabalhador da iniciativa privada em torno de R$ 580,00. Empréstimo consignado é a modalidade de crédito pessoal em que o valor das parcelas é descontado automaticamente do contracheque ou do benefício pago pelo INSS. Servidor, autônomo ou empregado do setor privado, a sociedade não deve ditar a forma como você leva sua vida, ou gasta o seu dinheiro, portanto, tenha seus próprios objetivos, pautados em valores e vontades próprias. Você adquiriu este livro porque está buscando educação financeira, e conhecimento sobre o investimento em fundos imobiliários, mas, para poupar e investir, você precisará trabalhar os seus hábitos de consumo. De nada adianta saber tudo 13 sobre FIIs se você não desenvolver a mentalidade adequada como investidor. As dívidas só fazem sentido em casos extremos, como por exemplo, para a compra de medicamentos e outros itens relacionados à saúde ou para a compra de um bem indispensável à manutenção da sua atividade profissional. Ainda assim, sua reserva de emergência deveria ser o suficiente para arcar com tais imprevistos. Estudos apontam que as dívidas estão entre as maiores causadoras de divórcios no Brasil e são uma das maiores causadoras de depressão e suicídio no mundo. Famílias brigam e se desfazem por dívidas. Os grandes investidores e educadores financeiros sempre ressaltam o quanto as dívidas são negativas, e neste livro não poderia ser diferente. Se você deixar, as dívidas vão te arruinar. O conselho mais básico quanto a isso é: jamais faça dívidas, mas, se a dívida for inevitável, quite o quanto antes. Os juros pagos ao fazer dívidas são uma ótima forma de enriquecer os acionistas do banco no qual você contratou o financiamento, mas não você. E isso vale para o financiamento imobiliário. Lembre-se que no caso do financiamento imobiliário você terá uma dívida e será obrigado a pagar aquela prestação quer queira ou não. Caso não pague, poderá perder o imóvel e ficar endividado, pois o leilão do imóvel não conseguirá, necessariamente, quitar sua dívida. 14 Outro problema em assumir um financiamento imobiliário é que este, normalmente, envolve vendas casadas, ou seja, ao adquirir um produto você leva outro conjuntamente. Sendo assim, ao custo da prestação teremos de somar, no mínimo, um seguro de vida, muito provavelmente um cartão de crédito do banco ou um título de capitalização. Se, mesmo assim, você decidir pelo financiamento imobiliário, pague o mais rápido possível. Mantenha uma reserva para emergências e todo o dinheiro extra que receber utilize para a quitação do imóvel. O financiamento imobiliário, apesar de arriscado, pode dar certo, pois pagando até o final, sem percalços, mesmo sendo a forma mais cara de comprar, você terá um imóvel. O financiamento de automóvel, por outro lado, devido ao alto custo e a depreciação do bem, é apenas uma forma de desperdiçar seus suados recursos ao pagar juros. A única exceção é o profissional que utiliza o veículo como ferramenta de trabalho. Evite financiamentos, esta é a moral da história. Sobre as viagens, planeje-se antecipadamente. Se sabe que vai viajar em dezembro, compre as passagens antes e junte o dinheiro que gastará nas férias. Não parcele pacotes de viagem a perder de vista ou pegue empréstimos para viajar. As dívidas crescem sozinhas. Se você cuidar, mas não resolver, voltam a crescer. Acabando com elas, mas, não fazendo a prevenção (reserva de emergência), elas voltam e podem tirar sua paz ou 15 mesmo te arruinar. Algo muito parecido com uma neoplasia maligna, também conhecida como câncer. Se já está endividado, siga os seguintes passos: 1. Faça um orçamento avaliando todas as suas receitas e as despesas. 2. Verifique o quanto pode pagar de parcela das dívidas. 3. Vá ao banco e negocie. Faça parcelas dentro do montante que pode pagar. 4. Venda o que puder para quitar as dívidas. 5. Corte as despesas supérfluas, sem acabar com todo o lazer. 6. Mantenha apenas a reserva de emergência e utilize todo o dinheiro que entrar na quitação das dívidas. Outra armadilha na qual você não deve cair é emprestar dinheiro para familiares e amigos. Não peça dinheiro emprestado para ninguém, respeite o trabalho da pessoa e os esforços dela para conquistar esses recursos. A única exceção, onde você pode emprestar, são os casos que envolvem problemas de saúde. Neste caso, avalie o quanto pode doar sem ser prejudicado e dê para a pessoa. Pode até falar que é um empréstimo, mas, internamente, conte como se fosse uma doação, ou seja, não espere receber de volta. Sob nenhuma hipótese empreste o seu nome, nisso incluído seu CPF, o seu cartão de crédito ou cheques. É uma das poucas coisas piores que emprestar dinheiro. Pessoas perdem tudo, absolutamente todo 16 o patrimônio: casa, carro e até valores aplicados por terem emprestado o seu nome. Quando vierem te pedir dinheiro emprestado indique o endereço da agência bancária ou financeira mais próxima. Se vierem pedir seu nome emprestado negue educadamente. Se, por qualquer motivo, você contraiu um empréstimo com amigos, colegas de trabalho ou familiares: pague. Pague antes do combinado e mais do que o valor combinado, assim, a pessoa terá certeza da sua honestidade. E, sob hipótese nenhuma, se chateie com alguém que não te emprestou dinheiro, afinal, ninguém tem obrigação de financiá-lo. A última e mais importante técnica que te auxiliará a não entrar em dívidas ou se meter em problemas, é se preparar para imprevistos financeiros e formar uma reserva de emergência, conforme mostrado no capítulo anterior. RESUMO DO CAPÍTULO: Não faça dívidas e, se fizer, quite o quanto antes. Não compre nada porque alguém tem ou porque alguém gosta, saiba o que te motiva e faz feliz. ADVERTÊNCIA: Não invista em renda variável antes de quitar suas dívidas e formar a sua reserva de emergências. 17 18 3 - Fundos Imobiliários: Renda Fixa ou Renda Variável Poderíamos simplesmente informar que os fundos de investimento imobiliário são ativos de renda variável, contudo isso não adiantaria de nada se o investidor não tiver clara a diferença entre renda fixa e renda variável. Por definição, toda renda fixa é uma operação de crédito onde o investidor empresta dinheiro para uma instituição pública, ou privada em troca da devolução do valor emprestado, acrescido de juros. No caso do Tesouro Selic, por exemplo, o investidor empresta dinheiro para o Estado e recebe o valor empestado acrescido da taxa Selic no período. Em um CDB o investidor receberá um montante referente a juros pré-fixados ou um percentual da taxa DI no período. Alguns títulos de renda fixa sofrem marcação a mercado ao longo da sua vigência, assim o seu valor de face aumenta e diminui antes do vencimento, quando, finalmente, entregará o rendimento prometido. Por outro lado, a renda variável não te promete entregar rendimentos pré ou pós fixados. A renda variável lhe entrega uma participação no resultado dos ativos, e, como esses resultados variam não há promessas específicas. Por exemplo, os Fundos de Investimento Imobiliário são obrigados a pagar ao cotista 95% dos seus resultados, semestralmente. As 19 ações distribuem parte dos lucros na forma de dividendos. Existe uma recomendação legal de que esse percentual seja de 25%, contudo diversas empresas distribuem mais, e algumas menos, dado que o regulamento da empresa pode prever uma distribuição diferente. Outro exemplo, no caso dos imóveis, quando você os compra para locação também se trata de renda variável, pois você recebe a renda de aluguel, que varia ao longo do tempo, sendo zero quando o imóvel está desocupado. Uma renda maior quando o mercado imobiliário está aquecido e você consegue uma boa negociação com o inquilino. Ou menor em momentos de mercado imobiliário mais lento. Os fundos de investimento imobiliário, que são o objeto deste livro, são obrigados por lei a fazer a distribuição do seu lucro semestralmente, contudo fazem a distribuição dos rendimentos, na maioria dos casos, mensalmente, gerando um fluxo de renda constante para os cotistas. Veremos mais detalhes nos estudos de caso e na análise de relatórios gerenciais. Além disso, por serem cotados em bolsa (à mercado) os preços das cotas variam, para cima e para baixo, independentemente dos rendimentos e contratos de aluguel. RESUMO DO CAPÍTULO: Renda fixa: existe uma promessa de retorno, com ou sem garantia, por exemplo, CDB, RDB, Tesouro Direto, LCI, CRI e LCA. Renda variável: não há 20 promessa de retorno, o investidor recebe parte dos resultados da ação, do fundo imobiliário, imóvel ou outro ativo de renda variável. FIIs distribuem 95% do seu lucro semestralmente. A maioria distribui mensalmente. 21 22 4 - Comparando os FIIs com os imóveis Frequentemente os FIIs são comparados aos imóveis devido a sua relação com o mercado imobiliário, afinal são fundos que investem em ativos imobiliários. Aqui listaremos as principais diferenças entre o investimento nos Fundos de Investimento Imobiliário e o investimento direto em imóveis. A primeira diferença e a principal vantagem dos FIIs, em relação à compra de imóveis físicos, é a possibilidade de fracionamento. Se o investidor possui um imóvel de 400 mil reais e precisa de 30 mil para um tratamento de saúde, o proprietário não pode simplesmente vender a sala de estar para angariar recursos, mas se possui 400 mil reais em cotas de FIIs, ele pode fracionar e vender múltiplos dos valores da cota. Lembrando que há cotas negociadas a menos de R$ 5,00 (cinco reais). Outra vantagem é a liquidez. Vender um imóvel é trabalhoso e demorado, além de toda a papelada. Algumas vezes a pessoa leva meses ou até mesmo anos para conseguir vender um imóvel, com corretagens, comissões e taxas bastante altas. Vender uma cota de FII leva em torno de 3 minutos, e se paga, normalmente, uma corretagem fixa que vai de 0 (zero) até R$ 30,00 (trinta reais). Quase nenhuma corretora cobra taxa nas operações com Fundos de Investimento Imobiliário. Os fundos imobiliários têm isenção no pagamento do imposto de renda sobre os rendimentos para 23 pessoa física, que possua menos de 10% do fundo, em fundos com mais de 50 cotistas e negociados em bolsa, ao menos por enquanto. Os imóveis não têm esse benefício. Por outro lado, os imóveis físicos têm a vantagem do direito de posse, ou seja, se você possui um imóvel físico pode ir morar nele, reformá-lo, mantê-lo vazio ou alugar para quem quiser, pelo preço que quiser. No FII essa decisão é tomada pelo gestor e em última instância pela assembleia de cotistas (você não apita sozinho nas decisões do Fundo). Um bom exemplo para ilustrar essa vantagem de comprar o imóvel foi o episódio ocorrido com um fundo que alugava um grande imóvel para o Banco do Brasil. O administrador do fundo convocou uma assembleia de cotistas para decidir sobre a retenção de aluguéis para uma obra no edifício ou mesmo uma nova emissão de cotas visando a tal reforma. No entanto os cotistas foram contra a emissão e contra a retenção de valores recebidos. Assim, o resultado foi simples: o inquilino saiu e os aluguéis que antes seriam reduzidos por tempo determinado desapareceram. Se o imóvel fosse seu você poderia decidir sozinho entre reformar ou não e arcar com as consequências da sua escolha, sem a participação de terceiros. Essa é uma diferença importante que precisa ficar bem compreendida pelo leitor. É importante destacar a diferença entre a tipologia imobiliária dos imóveis alvo do investidor individual e daqueles detidos por FIIs. Quando se investe em 24 imóveis físicos normalmente são comprados apartamentos compostos por um ou dois quartos, sala, cozinha e banheiro para aluguel ou pequenas salas comerciais. Por outro lado, quem investe em fundos imobiliários compra frações de shoppings, galpões industriais e logísticos, lajes comerciais, agências bancárias, faculdades e hospitais. Esses imóveis têm características distintas. Apesar de que em nosso mercado começam a surgir FIIs de imóveis residenciais. Imóveis e Fundos de Investimento Imobiliário - FIIs não são investimentos excludentes e sim complementares devido às suas diferenças. Você pode investir em um, nos dois, ou em nenhum deles, caso não goste das características dos investimentos. RESUMO CAPÍTULO: FIIs = liquidez, compra e venda facilitada; e fracionamento, compra e venda de pequenas quantidades (menos de 5 reais). Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Decisões tomadas por terceiros ou em conjunto com terceiros. Imóveis = posse e propriedade plenas do imóvel. Cobrança de imposto de renda sobre os aluguéis. Você decide tudo. 25 26 5 - Como comprar um Fundo de Investimento Imobiliário Existem duas formas de comprar cotas de um fundo de investimento imobiliário. A primeira forma é no IPO (sigla em inglês para Initial Public Offering), quer dizer, Oferta Pública Inicial, através de uma das corretoras participantes, reservando cotas e comprando logo na distribuição. A outra maneira de efetuar a compra de uma cota do fundo de investimento imobiliário é no mercado secundário, ou seja, comprar cotas de outro cotista. Essa compra pode realizar-se através do home broker de uma corretora de valores. Ou seja, o investimento ocorre por meio eletrônico de qualquer lugar do país com acesso à internet, smartphone ou computador. É possível também enviar a ordem de compra para a corretora por telefone para aqueles que não possuem ou não gostam de utilizar a internet. O código do fundo é formado por quatro letras seguidas pelo número 11, por exemplo ABCP11, código do fundo Grand Plaza Shopping. Aviso: muito cuidado para não comprar Units, pacotes de ações e/ou outros ativos com que possui um ticker terminado em 11 ou comprar um ativo com ticker terminado em 12 ou 13 (direitos de subscrição) pensando que são cotas de fundo imobiliário. Busque saber exatamente qual o ticker do ativo que você pretende comprar. 27 A maioria dos bancos possui uma corretora vinculada, mas você pode também utilizar uma corretora independente. A decisão é sua e este livro não pretende influenciá-lo. Contudo busque corretoras que atendam às suas necessidades não somente em relação ao investimento em FIIs, mas também ações e renda fixa. Estabilidade do home broker, facilidade para comunicar-se e resolver problemas e dúvidas, dentre outros critérios devem ser avaliados. Não escolha uma corretora olhando apenas os custos. Ao comprar um fundo imobiliário, naturalmente, você precisará pagar pelas cotas e isso acontece, na data da liquidação financeira D+2, dois dias úteis após a confirmação da compra que é solicitada com o “click” em comprar no home broker. É de suma importância que o investidor esteja com os recursos disponíveis na corretora. Por exemplo: se comprou na segunda-feira pagará na quarta-feira, se comprou na quinta-feira pagará na próxima segunda-feira. Comece comprando uma cota do fundo de investimento imobiliário que você estudou e achou interessante. Não coloque muito dinheiro, compre uma cota, assim você entenderá melhor o funcionamento deste mercado. A prática é uma das melhores formas de aprendizado, não se preocupe com o retorno do investimento no fundo, apenas observe, estude e aprenda lendo o regulamento, os relatórios gerenciais (principal fonte de informações sobre o fundo) e outros documentos pertinentes. Se 28 restarem dúvidas ligue para o gestor do fundo ou envie um e-mail para tirar suas dúvidas. RESUMO CAPÍTULO 5: Acesse o home broker do banco ou corretora, digite o código, escolha a quantidade e o preço e pressione COMPRAR. Tenha o dinheiro em conta dois dias úteis depois. Leia os relatórios gerenciais e o regulamento do fundo. 29 30 6 - Subdivisões – como estão agrupados os FIIs Como todos os ativos os fundos de investimento imobiliário, podem ser subdivididos em categorias que facilitam o estudo e análise. A subdivisão mais simples e feita pelo mercado é papel x tijolo. Dessa forma, fundos compostos por imóveis (tijolo) ou títulos de renda fixa e renda variável (papel). Os fundos de tijolo tendem a ter um crescimento que acompanha a inflação. Estudos mostram que, a longo prazo, os imóveis tendem a seguir a inflação e consequentemente o patrimônio dos fundos que investem diretamente nesse tipo de imóvel. Por outro lado, os fundos de papel distribuem todo o rendimento nominal, inflação mais a renda real, ficando com o patrimônio estagnado ao longo do tempo. Com isso os rendimentos distribuídos pelos FIIs TVM (de papel) tendem a permanecer estagnados ou, no máximo, acompanhar as variações das taxas de juros. Diferentemente, os rendimentos distribuídos pelos fundos de tijolo tendem a acompanhar, no médio e longo prazo, a inflação e as mudanças no mercado imobiliário que pode crescer, estagnar ou até mesmo encolher. Conclui-se, portanto, que os FIIs de papel possuem, em geral, um risco e um retorno menor. 31 Renda mais previsível, mas que não cresce, e nem mesmo acompanha a inflação. Conforme regulamento e previsão da ANBIMA os FIIs são subdivididos por três critérios: Segmento, Mandato e Gestão. 32 6.1 - Segmento O segmento diz respeito à destinação do imóvel e seu uso. São segmentos: lajes corporativas, shoppings, hospitais, agências bancárias, educacional, logística, residencial, TVM – títulos e valores mobiliários, híbrido e outros. Lajes corporativas são andares inteiros, ou grande parte de um andar de um prédio. Normalmente as salas não são previamente subdivididas, dando assim ao locatário a liberdade para organizar o layout da forma mais conveniente. O segmento Shoppings engloba fundos que detém shoppings centers como o Shopping Pátio Higienópolis em São Paulo, o Grand Plaza em Santo André, o Parque Dom Pedro em Campinas ou o Maceió Shopping, situado na cidade homônima. Nesse segmento, os fundos adquirem os shoppings, integral ou parcialmente, recebem uma parte do NOI, que é a receita líquida do shopping, após as despesas de manutenção etc. Ou seja, recebem os aluguéis e receitas de estacionamento, pagam as despesas e sobra o NOI. Outro ponto interessante em relação aos fundos de Shopping é que o cotista ganha parte das vendas. Como assim? Simples, quando uma loja é alugada, o shopping e consequentemente o FII recebe um aluguel mínimo e um percentual sobre as vendas. Por isso, as vendas de dezembro, apuradas em janeiro, 33 levam a um aumento da renda, que, normalmente, será paga em fevereiro. Os contratos de shopping costumam ser participativos, representando um percentual do faturamento ou um valor mínimo, o que for maior. Os shoppings normalmente são compostos por lojas âncoras, que atraem os clientes, como C&A, Lojas Americanas, Lojas Renner etc. e outras lojas satélites, menores que se beneficiam do público atraído pelas âncoras. Apesar da crise pela qual o país passa, as vendas do setor shoppings cresceram 6,2% em 2017. Ao final de 2017 o Brasil contava com 571 shoppings situados em 212 cidades e com um faturamento anual de 167,7 bilhões de reais, conforme dados da Associação Brasileira de Shoppings Centers – ABRASCE. Shoppings Centers no Brasil, além de centros de compras, são locais de distração para as famílias que frequentam cinemas, áreas “kids”, com brinquedos, monitores e opções de lazer voltadas para os pequeninos e outras opções de passatempo incorporadas aos shoppings centers. Fundos de Hospital. Esses fundos investem em imóveis locados para redes que administram hospitais, ou seja monta-se um hospital no imóvel do fundo ou o fundo compra o imóvel da rede e aluga de volta. Atualmente estão listados apenas poucos fundos que locam imóvel para hospital. Destacam-se pela liquidez o Hospital da Criança e o Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Os dois estão localizados em São Paulo. 34 Os hospitais são inquilinos que têm uma tendência menor de se mudar devido a estrutura por trás de um hospital. Atenção, pois a lei do inquilinato traz proteção especial a inquilinos como faculdades, creches, hospitais e asilos, que tem prazo estendido para sair do imóvel. Em uma disputa judicial o fundo sai em desvantagem. O segmento de lojas de varejo vem ganhando importância no mercado de fundos de investimento imobiliário. São lojas de rua locadas para empresas como as Lojas Americanas, C&A, Sam’s Club dentre outros. Nesse segmento destacam-se os FIIs RBVA – Rio Bravo Renda Varejo, MAXR – Max Retail e HGRU – CSHG Renda Urbana. Os fundos de agência bancária também possuem características similares aos fundos de varejo, dado que a tipologia imobiliária é bastante similar, com imóveis nas ruas. Agências bancárias. Com longos contratos, estes FIIs se destacam por ter inquilinos muito sólidos e que dificilmente se mudam. Talvez nesse aspecto só percam para os hospitais e shoppings. Os fundos mais famosos alugam para Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal ou Santander. Uma curiosidade é que o fundo com maior número de imóveis é o BB Progressivo II, ou BBPO, que possui agências e prédios administrativos locados para o Banco do Brasil em todo o país. Fundos de agências bancárias normalmente possuem contratos atípicos, e longos, o que impede que o inquilino saia antecipadamente sem pagar uma pesada multa, normalmente correspondente à 35 totalidade do aluguel restante. Porém, após o fim destes contratos, o valor do aluguel pode estar descolado do preço do m² na região e o cotista pode ter a surpresa infeliz de ver os seus rendimentos caírem por uma renegociação do valor dos aluguéis. Muitos fundos de agências bancárias vem ampliando o seu portfólio e se transformando em fundos de lojas de varejo. Estão adquirindo lojas de rua de grandes varejistas, como por exemplo o fundo Agências Caixa (AGCX) que se tornou Rio Bravo Varejo (RBVA) e passou a diversificar em termos de inquilinos e imóveis comprando uma loja Centauro (calçados) na Av. Paulista um dos principais pontos comerciais de São Paulo-SP. Educacional. São FIIs que alugam o imóvel pertencente ao fundo para universidade. Este segmento conta com poucos fundos. A vantagem é a dificuldade e alto custo para uma faculdade se mudar e encontrar outro imóvel adequado. As desvantagens em relação aos demais segmentos são: a dificuldade em arrumar um inquilino caso a desocupação ocorra e a proteção que a lei do inquilinato traz para inquilinos deste segmento. Logística. O segmento é composto por fundos que alugam grandes galpões, algumas vezes industriais, outras para armazenamento de produtos. Atualmente este segmento conta com o maior número de FIIs depois do segmento de lajes corporativas. É um setor com ciclos mais acentuados e que frequentemente passa por períodos de maior 36 vacância. Por outro lado, tem, com maior frequência, contratos atípicos de longa duração. Silos de armazenagem, apesar de serem colocados como fundos de logística por terem, de fato muito em comum, eles têm suas particularidades, como a ligação com o setor rural. Basicamente, silos são locais de armazenagem de grãos, como arroz, feijão e sementes em geral. São essenciais para a atividade agrícola e utilizados pelos agricultores, em especial grandes produtores rurais para armazenar a sua produção antes de escoá-la. FIIs do segmento residencial, constroem ou compram imóveis para vender ou alugar. Atualmente não existe nenhum fundo que construa imóveis residenciais para locação sendo negociado na bolsa. Como exemplo de fundos que constroem imóveis para venda podemos citar o Kinea II Real Estate Equity (KNRE) e o RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS). Tais fundos costumam ter distribuições mais irregulares, pois precisam construir os imóveis e vendê-los. Já do lado dos fundos que compram imóveis para locação, segmento novo no mercado temos o LUGGO. O primeiro fundo residencial que busca renda de locação é esse, o código de negociação é LUGG11. Veja um trecho do objetivo do fundo: O Fundo tem por objeto investir, direta ou indiretamente, em um portfólio diversificado de empreendimentos imobiliários de natureza residencial, para posterior alienação, locação ou arrendamento... 37 Por ser um segmento novo no Brasil, apesar de já tradicional em mercados mais maduros, precisamos ter atenção e avaliar com calma antes de investir. TVM, ou Títulos e Valores Mobiliários, também conhecidos como fundos de papel, são fundos que investem em ativos mobiliários ligados ao mercado imobiliário, renda fixa, notadamente LCI’s e CRIs. Dentro destes temos também os fundos de fundos, que nada mais são do que uma forma de o investidor pagar alguém para que selecione e compre os fundos para ele. Podem ser uma opção para diversificar e se proteger dos momentos de crise e alta vacância do mercado imobiliário, pois seus rendimentos tendem a ter uma variação menor, mas também uma tendência de estagnação e não crescimento, diferentemente dos fundos de tijolos. O fundo de papel, como é popularmente conhecido, dificilmente será o FII com o melhor desempenho da sua carteira ou o com o pior desempenho. Híbridos possuem imóveis e/ou aplicações em mais de um tipo de segmento. Por exemplo, temos o Kinea Renda Imobiliária, (código de negociação KNRI11) que possui imóveis logísticos e lajes corporativas em São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. O ALZR – Alianza Trust Renda Imobiliária que investe em imóveis comerciais e logísticos, outros podem ser citados como o JSRE. Existem ainda FIIs que investem em outros ativos, desde que seguindo as regras para que seja considerado um FII, pode entrar no segmento 38 denominado “Outros”. Por exemplo: temos um fundo listado em bola que investe em cemitérios. Se você não entende, o ideal é ficar longe ou estudar muito sobre o ativo antes de entrar em qualquer fundo deste segmento obscuro. Entender bem o FII classificado como outro, o que ele faz, de onde vem as receitas etc., o conselho é simples, seja cauteloso. RESUMO DO CAPÍTULO: SEGMENTOS Lajes Corporativas Galpões Logísticos e Industriais Shoppings Centers Universidades Hospitais Residências Imóveis de varejo Agências bancárias TVM Híbridos Outros – cuidado redobrado 39 6.2 - Mandato O mandato é, de maneira simples, o objetivo central do fundo. Existem 5 (cinco) mandatos diferentes: Renda, Desenvolvimento para Renda, Desenvolvimento para Venda, Títulos e Valores Mobiliários e Híbrido. Segue uma breve explicação: Renda, o primeiro, é autoexplicativo, refere-se aos FIIs que tem como objetivo gerar renda através de aluguéis, ou juros de ativos de renda fixa para os seus cotistas. Aqui encontram-se a maior parte dos fundos imobiliários negociados em bolsa. Desenvolvimento para Renda é mandato no qual os FIIs têm como objetivo comprar terrenos e construir imóveis para posteriormente alugar e gerar renda aos cotistas. (AGCX11, ONEF11) Desenvolvimento para Venda é mandato do FII que tem por objetivo construir um imóvel, vendê-lo e distribuir o resultado (venda – custos) para os cotistas. (KNRE11, MFII11) TVM ou Títulos e Valores Mobiliários são fundos de investimento imobiliário que investem em papéis de renda fixa, em especial LCI’s e CRIs. Os Híbridos nada mais são do que aqueles que possuem mais de um tipo de mandato sem ter nenhum com dominância absoluta. (KNCR, VRTA, HGCR, etc.) Para descobrir o que o seu fundo de investimento imobiliário faz leia o regulamento do fundo e encontre o objetivo. Esse pode estar descrito nos relatórios 40 gerenciais. Assim, podemos entender o mandato. Por exemplo o fundo híbrido Alianza Trust Renda Imobiliária ALZR11: “Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-ToSuit e Sale&Leaseback). A Política de Investimentos está detalhada no regulamento do Fundo. ” Detalhes do regulamento: “Art. 2º - O objeto do FUNDO é o investimento direto ou indireto em empreendimentos mobiliários não residenciais (exceto hospitais e plantas industriais pesadas), que atendam os Critérios de Elegibilidade dos Ativos-Alvo (abaixo definidos), com a finalidade de locação por meio de contratos ditos atípicos (“Built to Suit” e “Sale&LeaseBack”) que atendam às Condições Mínimas de Locação (abaixo definidas) e que atendam as demais políticas de investimento do Fundo (“AtivosAlvo”). § 1º - As aquisições dos Ativos Imobiliários (abaixo definidos) pelo FUNDO deverão obedecer às seguintes formalidades e as demais condições estabelecidas neste Regulamento: § 2º - Os AtivosAlvo, bens e direitos de uso a serem adquiridos pelo FUNDO serão objeto de prévia avaliação, nos termos do § 4º do art. 45 da Instrução CVM n.º 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”). O laudo de avaliação dos Ativos-Alvo deverá ser elaborado conforme o Anexo 12 da Instrução CVM nº 472. § 3º - Se, por ocasião da aquisição de Ativos Imobiliários forem necessários recursos financeiros adicionais aos então disponíveis para a compra, o FUNDO deverá emitir novas cotas, considerando, no 41 mínimo, o montante necessário para arcar com a totalidade do pagamento. ” O ideal para o cotista iniciante é que comece investindo em fundos do mandato renda por serem mais simples de entender e acompanhar, com o passar do tempo e aumento da experiência o investidor pode entender os demais mandatos e começar a investir em fundos cujo objetivo é o desenvolvimento imobiliário para venda ou desenvolvimento para renda. Perceba que o mandato renda é diferente do mandato desenvolvimento para renda, no primeiro o fundo compra imóveis prontos para gerar renda de aluguéis, no último ele compra um terreno, constrói, para só então alugar e obter a renda com os imóveis. RESUMO DO CAPÍTULO: Mandatos Renda Desenvolvimento renda Desenvolvimento venda TVM Híbrido para para 42 6.3 - Um pouco mais sobre os FIIs TVM Os FIIs TVM, investem em títulos e valores mobiliários. Dentre estes destacam-se os chamados fundos de fundos que investem em outros Fundos de Investimento Imobiliário e os fundos que investem em ativos de renda fixa, com predominância para os CRIs. Vamos começar pelos FOFs – Funds of Funds ou Fundos de Fundos, alguns desses fundos formam um portfólio de fundos imobiliários com estratégias mais passivas (seguir o índice dos fundos de investimento imobiliários – IFIX). Outros buscam superar o IFIX com uma gestão mais ativa da carteira, comprando e vendendo ativos, buscando uma linha de ganho de capital mais relevante e frequente. A análise é simples, no primeiro caso espera-se que o FII acompanhe o IFIX, um pouco abaixo ou acima, no segundo caso, espera-se que supere o IFIX ao menos quando a rentabilidade for medida em períodos acima de 1 ou 2 anos. Dando sequência, para que o investidor compreenda melhor este tipo de investimento é essencial que ele entenda o funcionamento de um CRI. O CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários, é um ativo criado por uma companhia securitizadora para viabilizar um ou mais empreendimentos 43 imobiliários. Companhia securitizadora é uma empresa que transforma operações no mundo real em ativos mobiliários, o termo securitizar vem de securities, terminologia americana para títulos e valores mobiliários. Vamos usar como exemplo, o seguinte caso: uma construtora especializada em lajes corporativas inicia a construção um imóvel para arrendar para uma grande empresa, ao terminar, outro projeto interessante aparece, contudo o fluxo de aluguéis e amortizações será recebido ao longo de mais de 20 anos. Precisando se capitalizar, essa construtora procura uma companhia securitizadora e lança um CRI, recebendo antecipadamente esses aluguéis. Devido a antecipação, os recebimentos serão menores. A securitizadora, por outro lado pega essa operação e transforma em diversos CRIs dividindo em cotas de 100 a 150 mil reais em média e vende para o mercado o direito de receber aqueles aluguéis. O comprador do CRI pode ser uma pessoa física, ou um FII. Alguns CRIs contêm dezenas ou até centenas de operações diferentes. Construtoras vendem dezenas de imóveis para pessoas físicas e depois securitizam essas operações para antecipar os recebimentos e construir mais imóveis para vender, aproveitando bons momentos do mercado. A análise de um CRI é feita considerando o risco de “calote”, ou seja, a saúde financeira do devedor. Assim, os CRIs são avaliados por agências 44 especializadas e categorizados conforme notas de rating que variam conforme a agência. É importante avaliar também as garantias de cada CRI, alguns possuem como garantia: fundos de reserva, ativos reais (como o próprio imóvel), aval, fiança e, em caso de CRIs pulverizados que englobam muitas operações, como financiamentos residenciais, existe um cálculo estatístico que permite a quitação do CRI mesmo com parte dos devedores não honrando seus compromissos. Em caso de calote, inicialmente deixa-se de pagar a parte da parcela daquele CRI que corresponde à amortização para posteriormente entrar nos juros. Ou seja, caso um devedor pague parte daquilo que deveria ser pago ao CRI ainda assim a remuneração ao cotista pode se manter preservada. Ao tratar de garantia é preciso avaliar o LTV – Loan to Value que indica quanto a dívida representa da garantia real do CRI. Ou seja, se tenho um imóvel de 100 milhões como garantia de um CRI de 60 milhões dizemos que o LTV é 60%. Quanto menor, melhor. Outro ponto a ser avaliado em um fundo de CRI é o indexador dos fundos, normalmente índice de inflação e mais alguma coisa. Exemplo: IPCA + 8% IGP-M + 5% etc. Ou então outro índice pós fixado: CDI: 120% do CDI e em alguns casos mistos: CDI + IPCA, IMA-B +1% etc. O ideal é que, no médio ou longo prazo o fundo supere seu benchmark. Por exemplo, se o objetivo do fundo é entregar mais de 110% do CDI o ideal é que consiga isso no longo prazo. 45 Você encontrará informações sobre benchmark e histórico de retorno do fundo no relatório gerencial do fundo. Vamos analisar o fundo de Títulos e Valores Mobiliários: HGCR11 – CSHG Recebíveis Imobiliários, comecemos pelo objetivo previsto no regulamento: Art. 2º - O FUNDO tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição, preponderantemente, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), desde que atendam aos critérios definidos na política de investimentos do FUNDO. Parágrafo 1º - O objetivo do FUNDO é o de proporcionar aos seus cotistas rentabilidade que busque acompanhar a variação do Certificado de Depósito Interbancário – CDI bruto, pela aplicação dos recursos de acordo com a política de investimentos. Parágrafo 2º - O objetivo acima não representa garantia de rentabilidade ou isenção de risco para o investidor. Veja, o objetivo, em resumo são CRIs que acompanhem a variação do CDI. No relatório gerencial referente ao mês de janeiro de 2020, disponível no site da administradora do fundo e na Bastter.com, a alocação em ativos alvo (CRIs) está em 88,2%, o rating dos ativos pode ser avaliado conforme a seguir: O rating AAA(triple A) é o maior deste fundo, enquanto 13,6% não foram classificados. Não há um 46 padrão nestas classificações, enquanto em algumas a maior nota é AAA em outras é simplesmente A e assim sucessivamente, quanto mais ativos AA+ ou AAA tivermos em um CRI maior a segurança e, consequentemente, menor o retorno esperado. O relatório ilustra também a diversificação por setores, residencial, hotel, varejo, logística etc.: Por fim, cabe avaliar o retorno do fundo frente ao seu benchmark, o CDI. O fundo trouxe um retorno de 239,8% desde o seu lançamento, contra 149,4% do CDI bruto, como você pode notar na figura a seguir. Assim, percebe-se que o fundo, cumpre o prometido, superando o CDI bruto e investindo em CRIs. As distribuições também estão adequadas a geração de caixa do fundo. 47 Esse fundo pode ser chamado de fundo anticíclico, pois, em momentos de juros baixos, quando o mercado imobiliário está aquecido e os fundos de tijolo renegociam seus contratos de aluguel com reajustes, ele tem sua renda reduzida e o oposto também é verdadeiro: mercado imobiliário em baixa, fundo pagando mais. Por fim, cabe ao investidor avaliar se um fundo como esse faz sentido em sua carteira de investimentos dado que, no longo prazo, ele tende a não sair do lugar, sem valorizações expressivas. RESUMO DO CAPÍTULO: FOF = gestão mais passiva deve seguir IFIX, gestão mais ativa deve superar. CRIs = renda fixa, ativos mobiliários criados por companhias securitizadoras. Avaliar diversificação, risco e cumprimento ou superação do benchmark. 48 7 - Administração e Gestão A figura do Administrador do Fundo de Investimento Imobiliário é obrigatória, pois ele é o responsável por transmitir as informações e documentos obrigatórios à CVM, ou seja, lidar com questões burocráticas. Para ser uma administradora de fundos de investimento imobiliário é preciso ser uma pessoa jurídica autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, como por exemplo um banco ou distribuidora de valores mobiliários. O administrador é aquele que constitui o fundo de investimento imobiliário. O Gestor do Fundo de Investimento Imobiliário, não é uma figura obrigatória, mas, existindo, é o responsável pela escolha dos ativos que irão compor o FII, sejam papéis ou imóveis, ou seja, o gestor é o responsável pela estratégia de investimentos do fundo. Caso o fundo não tenha um gestor quem toma as decisões de gestão é o administrador. Em todos os casos, quem responde perante a CVM é a administradora. Esse gestor irá decidir o que comprar e o que vender, respeitando a política de investimento do fundo. Se o fundo tem como política investir em universidades o gestor não poderá comprar um shopping, por exemplo. A gestão do fundo pode ser ativa ou passiva. Fundos de gestão ativa dão mais liberdade aos gestores para tomar decisões, como, por exemplo, a 49 venda e compra de imóveis para o portfólio, enquanto os de gestão passiva exigem que mais decisões passem pela assembleia de cotistas. Em geral, os fundos de gestão ativa costumam comprar e vender os imóveis da carteira com uma renovação mais frequente do portfólio, além de fazer mais emissões de cotas. Por outro lado, os de gestão passiva costumam manter um ou poucos imóveis fixos na carteira que não são vendidos, além de raramente fazerem emissões de cotas. Para um fundo de gestão passiva tomar uma decisão de compra ou venda de um imóvel, precisa dos votos da maioria de um percentual mínimo de 25% dos cotistas (quórum qualificado). Em um fundo de gestão passiva com 1.000 cotas e 1.000 cotistas, cada um com uma cota, para o gestor tomar alguma decisão precisará que compareçam em assembleia, ou votem por outros meios, ao menos 250 cotistas (25% do total) e destes ao menos 126 votem favoravelmente (a metade mais um dos votantes) ao pleito do gestor. É necessário também o quórum qualificado para as seguintes decisões dos Fundos de Investimento Imobiliário, sejam de gestão ativa ou passiva: • Alteração do regulamento do fundo. Incluída a alteração da taxa de administração. • Aprovação de atos que configurem conflito de interesse. Por exemplo: compra de imóvel que pertença a administradora ou gestora do fundo. 50 • • • • • • Destituição ou substituição do administrador, assim como a escolha do substituto. Fusão do FII com outro. Incorporação do FII por outro fundo. Cisão (divisão em mais de 1) do FII. Dissolução e liquidação desde que não prevista e disciplinada no regulamento do fundo. Apreciação do laudo de avaliação de bem ou direito para integralização de cotas do FII. Por exemplo: você tem participação em um shopping center e ao invés de comprar cotas do FII você entrega a sua participação no empreendimento para o fundo que lhe pagará, proporcionalmente, com cotas. Atualmente muitos fundos de investimento imobiliário estão convocando assembleias para mudar sua gestão de passiva para ativa, buscando ter mais flexibilidade nas decisões, com o intuito de vender e comprar imóveis sem depender da assembleia. A gestão passiva, antes regra, tem se tornado exceção. Com o tempo é provável que os imóveis e ativos em geral percam importância na análise e, por outro lado, o gestor ganhe importância, devido ao aumento no tamanho dos fundos. Com a gestão ativa torna-se essencial saber o momento de renovar o portfólio, com compras e vendas pontuais de imóveis e ter a expertise necessária para fazer obras e atualizações 51 nas propriedades, como, por exemplo, retrofits (modernizações). O mercado está em um momento de aprendizado, vários gestores novos e outros que cometeram diversos erros estão retornando com uma postura mais madura e estratégias mais inteligentes. Você está vivendo o momento de amadurecimento do mercado de fundos imobiliários. RESUMO DO CAPÍTULO: O administrador é responsável pela parte burocrática junto à CVM e outros instituições. O gestor toma as decisões de alocação de recursos do fundo. Gestão passiva: normalmente fundo com ativo (imóvel específico) menos liberdade para o gestor. Custo menor. Gestão ativa: mais liberdade. Custo maior Quórum qualificado é necessário para tomar algumas decisões. 52 8 - Taxas de Administração Gestão e Performance Os fundos de investimento imobiliário, conforme explicado no capítulo anterior, possuem um gestor e um administrador. Esses indivíduos são remunerados por 3 taxas distintas: a taxa de administração, a taxa de gestão (cobradas em geral mensalmente) e a taxa de performance (cobrada semestralmente, mas provisionada mensalmente). A taxa de administração, assim como a taxa de gestão, é um percentual cobrado, na maioria dos casos, sobre o valor de mercado do fundo. Essa taxa é provisionada diariamente e paga mensalmente. O que isso quer dizer? Se o fundo cobra 1% a.a. (ao ano) sobre o valor de mercado do fundo, como taxa de administração, e considerando que um ano tem 250 dias úteis (arredondamos para facilitar os cálculos) será provisionado, 1%/250 ao dia do valor de fechamento do fundo, sendo cobrado uma vez ao mês. Assim a taxa acaba sendo a média das cotações diárias, não pagando o investidor apenas os valores dos topos ou dos fundos. Alguns fundos cobram uma taxa de administração e outra de gestão ou de consultoria que tem o mecanismo parecido. Normalmente, soma-se tudo e cobra-se de uma vez: taxas de administração e gestão, para remunerar gestor e administrador. 53 As taxas de administração e gestão podem ser cobradas sobre o patrimônio líquido do fundo e algumas vezes sobre os rendimentos de aluguel. Leia o regulamento e os relatórios gerenciais mais recentes do fundo para saber qual a taxa cobrada tanto a alíquota quanto a base de cálculo (valor de mercado, patrimônio líquido etc.). Os resultados divulgados pelos fundos, não só os FIIs, mas todos os fundos já são descontados da taxa de administração. Uma nova personagem na indústria de fundos de investimento imobiliário e já antiga na indústria de fundos em geral é a taxa de performance. A princípio essa taxa pode parecer assustadora, mas não é. O fundo cobra algo caso supere um determinado benchmark, ou seja, tudo depende do benchmark, que nada mais é do que uma referência. Exemplos: Fundo: XPML11 – XP MALLS, cobra 20% do que superar o IPCA+6% (benchmark), considerando o valor de emissão. Sendo assim, imagine que a emissão foi feita a 100 reais, e no período de 1 ano tivemos uma inflação de 10%. Como calcular? Primeiro multiplica-se o valor do fundo por (1 + inflação), ou seja, 100 x (1+0,10) = 110, esse resultado multiplicamos pelo benchmark, 1 + 6% 110 x (1+0,06) = 116,60. Dessa forma, considerando as distribuições e a valorização do fundo, daquilo que superar os R$ 16,60 = R$ 116,60 - R$100,00, será cobrado 20% a título de taxa de performance. Se, no caso, o fundo distribuiu 6,60 reais em forma de rendimentos e teve uma valorização, passando a 54 sua cotação de 100 reais para 120 reais, o gestor receberá: 20% x (126,60 – 116,60) = 10, valor que superou o benchmark 10 x 20% = 2 reais por cota na forma de taxa de performance. Fundo: HGRU11 – CSHG Renda Urbana, cobra 20% do que superar o IPCA+5,5%. Fundo: VILG11 – Vinci Logística, cobra 20% do que superar o IPCA+6%, considerando o valor de emissão, assim como o XP Malls. Fundo: HGCR11 – CHSG Recebíveis Imobiliários, cobra 20% do que superar 110% do CDI. Fundo: RBFF11 – Rio bravo IFIX Fundos de Fundos, cobra 20% sobre o que exceder o IFIX. Fundo: HFOF11 – Hedge Top FOFII 3 FII, cobra 20% sobre o que exceder o IFIX. A taxa de performance diferente das outras duas é recolhida, em períodos de pelo menos 1 semestre, algumas vezes anualmente e tem por base o desempenho do preço da emissão das cotas (não aquele que você negociou depois na bolsa, mercado secundário, que pode ser maior ou menor que o da emissão). Além disso é utilizado o princípio linha d’água segundo o qual a taxa de performance pode, até mesmo, ser “devolvida” ao cotista. Explicando melhor a linha d’água, caso o fundo consiga superar o benchmark após um longo período de perdas, a taxa de performance será paga descontando essas perdas passadas. Por exemplo: se o fundo foi lançado a 100 reais por cota e no primeiro ano, sua cotação caiu para 80 reais com uma distribuição de rendimentos aos cotistas de 10 reais 55 por cota, totalizando 90 reais, o gestor não fará jus a taxa de performance. Mesmo que no ano seguinte o fundo tenha uma valorização de 30% chegando a 127 reais com uma distribuição total de 23 reais totalizando 150 reais, se o benchmark no período de 2 anos for superior a 50% o gestor não receberá a taxa de performance. Da mesma forma o gestor não recebe por ter superado o benchmark se esse foi negativo e o desempenho do gestor também, em casos onde ibovespa ou IFIX são benchmarks, se o IFIX teve um resultado negativo, de – 5% e o fundo, por outro lado, tendo o IFIX como benchmark, teve um resultado, também negativo, de – 2% ele não receberá taxa de performance por “perder menos”. Em resumo, não se recebe por ter ido “menos” pior, ou por ter um “retorno” negativo (perda). A taxa de performance busca superar um benchmark, atenção a esse benchmark que deve ter alguma correlação com o mercado de fundos imobiliários. Fundos de papel podem ter taxas ligadas ao CDI por exemplo, enquanto fundos de tijolos podem buscar IPCA + alguma taxa percentual prefixada (acima do Tesouro IPCA+) e fundos de fundos superar o IFIX. Fundos mais antigos, em geral, não cobram taxa de performance, enquanto os novos fundos lançados vêm trazendo a previsão de tal remuneração. Lembre-se sempre que ninguém trabalha de graça, especialmente quando se trata de mercado financeiro, assim gestores que fazem um bom 56 trabalho devem ser bem remunerados, para que esse trabalho continue excelente. RESUMO DO CAPÍTULO: Ninguém trabalha de graça. Taxa de administração e gestão costumam ser cobradas conjuntamente. Taxas de performance devem ter relação com o objetivo do fundo. Não se cobra taxa sobre perdas. 57 58 9 - Rendimentos e Tributação Existe a disposição legal, conforme lei 9.779/1999, que obriga o Administrador do Fundo a distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro líquido, na forma de rendimentos, auferido semestralmente pelo Fundo. Na verdade, os fundos de investimento imobiliário começaram a chegar ao grande público após a promulgação dessa lei, que trouxe também a isenção de imposto de renda como novo atrativo. O lucro líquido a ser distribuído é aquele que já se tornou caixa, ou seja, caso o lucro ainda não tenha sido convertido em caixa o administrador não deve distribuir. Da mesma forma, o administrador não é obrigado a distribuir haveres recebidos em caixa que ainda não se tornaram lucro devido a não conclusão do negócio. A diferença entre lucro e caixa é o regime contábil. O lucro é apurado no momento da venda, independente de quando o valor será recebido. Por outro lado, o caixa é contabilizado no momento da efetiva entrada dos recursos no caixa da empresa ou fundo imobiliário. A renda distribuída pelo fundo de investimento imobiliário é denominada rendimento e não dividendo, como o rendimento isento de imposto de renda distribuído pelas ações. A tributação é de 20% sobre os ganhos com vendas das cotas, independentemente do valor. A obrigação 59 de recolher o imposto é do investidor que obteve ganho de capital, DARF: 6015. Podemos exemplificar com a seguinte situação: se o investidor comprou 100 cotas por R$ 49,90, e pagou mais R$ 10,00 de corretagem, totalizando R$ 5.000,00 e depois vendeu as mesmas 100 cotas por R$ 100,10, e pagou 10 reais de corretagem novamente, totalizando uma venda líquida de R$ 10.000,00 pagará imposto sobre o lucro: R$ 10.000,00 – R$ 5.000,00 = R$ 5.000,00. 20% destes R$ 5.000,00 serão R$ 1.000,00 que deverão ser recolhidos via DARF, código 6015. O pagamento do DARF deverá ser efetuado até o último dia útil do mês seguinte ao das operações. Os rendimentos são isentos de I.R. para pessoas físicas que detêm menos de 10% do total de cotas de fundos com mais de 50 cotistas e que são negociados em bolsa. Pessoa jurídica não tem isenção. Resumindo: os rendimentos dos FIIs são isentos se cumprirem quatro condições, duas do fundo e duas do cotista: 1. O fundo imobiliário seja negociado exclusivamente em bolsa ou no mercado de balcão organizado; 2. O fundo como um todo tenha 50 cotistas ou mais; 3. O cotista em particular não detenha mais de 10% dos direitos do fundo; 4. O titular (dono) das cotas seja pessoa física (pessoa jurídica não goza da isenção de I.R.); 60 Quanto à declaração de imposto de renda, a regra é simples, se fez operações em bolsa precisa declarar, independentemente do tamanho do seu patrimônio ou da sua renda. Se você comprou um fundo de investimento imobiliário, declare, as cotas e os rendimentos. Importante: a declaração deve ser feita pelo valor de compra do fundo imobiliário e não pela cotação atual do fundo no mercado. Os rendimentos precisam ser declarados como rendimentos isentos e não tributáveis. Não se anime demais com o benefício tributário. Lembre-se que o produto é mais do que a isenção de imposto sobre os rendimentos, que, pode ser retirada do investidor pessoa física por meio de Lei. Teremos um capítulo apenas para tratar da declaração de imposto de renda. RESUMO DO CAPÍTULO: FIIs distribuem 95% do seu lucro na forma de rendimentos. Se operou na bolsa precisa declarar o imposto de renda. Ganhos de capital são tributados em 20%. DARF 6015. Pago até último dia útil do mês seguinte. Rendimentos são isentos, mas podem ser tributados algum dia, o que não tira a atratividade do investimento. 61 62 10 - Emissões de Cotas Os fundos realizam dois tipos de emissão diferente de cotas na bolsa. A primária, que é o IPO – Oferta Pública Inicial do fundo, onde o fundo é apresentado à bolsa; e as ofertas secundárias, com objetivos como crescer adquirindo mais ativos ou, na pior das hipóteses, pagar as despesas dos imóveis desocupados. Quando o fundo faz a IPO é disponibilizado um prospecto e regulamento com a estratégia do fundo, os ativos alvo ou presentes naquele fundo já constituído, as regras que deverão ser seguidas pelos administradores e se for o caso, gestores. Entrar em um IPO é uma decisão que deve ser tomada com muita parcimônia, pois o risco é maior. Somente entre em um IPO se for um investidor experiente e tiver contato de longa data com fundos geridos pela Gestora responsável pelo fundo que abrirá capital e após ler o estudo de viabilidade e o prospecto com muita atenção. Outro conceito a ser analisado aqui é sobre o rateio de cotas. Quando mais cotas são solicitadas por pretensos investidores, do que as cotas efetivamente disponibilizadas durante o IPO, ocorre o chamado rateio de cotas. Isso significa que o investidor receberá menos cotas do que o solicitado por ele. Por exemplo, se o total de cotas solicitadas for de 20.000 e o fundo possuir apenas 10.000 cotas disponíveis, cada cotista receberá 50% do que solicitou, um 63 cotista que tenha solicitado 200 cotas, por exemplo poderá comprar 100. Algo, que já aconteceu no passado, e deve ser evitado pelos investidores é, em razão de diversos rateios ocorridos no passado, o investidor solicitar uma quantidade de cotas maior do que pretende comprar, ou pior, maior do que tem condições de pagar. Em um caso como este ele poderá adquirir uma dívida, que poderá ser executada sem a necessidade de uma decisão judicial, investidores podem perder a casa ou todos os seus bens por uma decisão errada. Outra oferta que pode ocorrer também após a abertura de capital do fundo, são emissões posteriores, secundárias, conhecidas como “follow on”. Nessas emissões, normalmente, o cotista tem preferência na compra de novas cotas do fundo de investimento imobiliário, proporcionalmente a sua participação. Por exemplo, se um fundo possui mil cotas e emitirá 500 novas cotas o cotista poderá subscrever 1 cota para cada 2 que possui, esse direito de subscrição normalmente vem acompanhado do final 12, para o fundo HGCR11, CSHG Recebíveis Imobiliários, o código do direito de subscrição seria HGCR12. Antes de entrar em uma oferta secundária o investidor deve estar atento a dois pontos principais: 1-) O preço da cota está abaixo do negociado no mercado? 2-) Existe uma estratégia sólida de alocação daqueles recursos? É preciso entender que, nem sempre, os gestores podem divulgar quais os 64 ativos alvo para aquisição, devido à concorrência de outros Fundos de Investimento Imobiliário e de outros investidores imobiliários que tem interesse na mesma tipologia imobiliária. Contudo os gestores podem dar informações como a cidade onde se localiza, o cap. rate (valor do aluguel dividido pelo preço pago pelo imóvel) estimado, o padrão do imóvel e outras informações relevantes. É preciso considerar também que essas ofertas públicas podem ser regidas pela instrução CVM 400 ou ICVM 476, a primeira é a forma tradicional, com análise prévia da CVM e registro da oferta na agência reguladora. Por outro lado, a ICVM 476 é destinada a investidores profissionais, ou seja, que possuem mais de 10 milhões de reais, dispensa o prospecto e a oferta não precisa ser registrada na CVM, ou seja, tem menos burocracia para a administradora fazer uma oferta nos moldes da ICVM476, ganhando agilidade em momentos onde precisa de recursos para a aquisição e algum ativo para o fundo. A exigência de investidor profissional se dá pelo fato do risco maior, ou seja, subentende-se que um investidor com 10 milhões de reais em ativos ou as certificações, possua algum conhecimento e possa avaliar os riscos daquela oferta mesmo sem um registro ou prospecto. São investidores profissionais conforme ICVM 554/2014: Art. 9º-A São considerados investidores profissionais: I – instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil; 65 II – companhias seguradoras e sociedades de capitalização; III – entidades abertas e fechadas de previdência complementar; IV – pessoas naturais ou jurídicas que possuam investimentos financeiros em valor superior a R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e que, adicionalmente, atestem por escrito sua condição de investidor profissional mediante termo próprio, de acordo com o Anexo 9-A; V – fundos de investimento; VI – clubes de investimento, desde que tenham a carteira gerida por administrador de carteira de valores mobiliários autorizado pela CVM; VII – agentes autônomos de investimento, administradores de carteira, analistas e consultores de valores mobiliários autorizados pela CVM, em relação a seus recursos próprios; VIII – investidores não residentes.” (NR) Cabe frisar que, mesmo nas emissões ICVM 476 os cotistas não profissionais têm o direito de preferência, recebendo direitos de subscrição, pois entende-se que aquele cotista conhece o ativo onde já investia seus recursos antes da emissão. Participar de uma emissão onde não há uma definição de como os recursos serão alocados é o mesmo que dar um cheque em branco para o gestor. RESUMO DO CAPÍTULO Oferta pública inicial: exige conhecimento maior e tem mais risco. 66 ICVM 476 = Profissionais ICVM 400 = investidores em geral. Emissões follow on: avaliar se o preço está adequado e como será a alocação dos recursos. 67 68 11 - Riscos dos FIIs Neste capítulo vamos estudar os diversos riscos a que está sujeito o investidor em fundos imobiliários. Todo investidor deve avaliar, antes de tudo, os riscos de realizar um determinado investimento. • Risco de mercado Os Fundos de Investimento Imobiliário são afetados pelos mesmos tipos de risco que atingem o mercado de capitais como um todo. Por exemplo, o desemprego que gera uma redução no consumo, prejudicial ao setor de shoppings, especialmente. A regulação pode dificultar o setor de universidades e hospitais. Uma crise prolongada tende a aumentar a vacância em lajes corporativas e galpões logísticos reduzindo os aluguéis e aumentando a vacância. Além disso, o preço das cotas varia. Renda variável varia PARA CIMA E PARA BAIXO. No mercado de valores, tanto ações quanto FIIs, tem seus ativos cotados em bolsa e a negociação desses ativos ocorre pelos mais variados preços. Não tente buscar as causas da variação dos preços dos ativos na bolsa. O máximo que você conseguirá serão, como diria Cazuza, mentiras sinceras, ilusões e talvez uma bela dor de cabeça. Procure encontrar o valor dos ativos, como você verá nos capítulos de estudo de caso e análise de relatórios gerenciais. A melhor forma de mitigar esse risco é ter uma reserva de emergência, essa reserva fará com que você não precise vender seus FIIs em momento 69 desfavorável do mercado. Ter uma carteira diversificada também é essencial pois isso te protege de riscos específicos de cada fundo e problemas que podem acontecer com o portfólio. • Taxa de ocupação imobiliária A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A redução da taxa de ocupação pode, não só, reduzir a receita de um fundo de investimento pela vacância de seus imóveis, como ocorreu recentemente com os fundos de lajes em geral, por exemplo o Rio Bravo Renda Corporativa (código de negociação FFCI11), Hedging Griffo Real Estate (HGRE11) e BC Fund (BRCR11), mas também gerar redução nos valores dos aluguéis devido ao maior poder de negociação dos inquilinos. Essa redução é normal e já aconteceu em diversas renovações de contratos em vários FIIs. • Vacância Decorrente da taxa de ocupação imobiliária a vacância física representa quanto do fundo está efetivamente ocupado. Por exemplo, em um fundo com 10 imóveis idênticos, se tivermos 9 ocupados e 1 vago teremos uma vacância física de 10%. Contudo, além da vacância física temos também a vacância financeira, que é calculada dividindo-se a renda atual pela renda potencial. Supondo que neste mesmo fundo o aluguel cobrado por cada imóvel seja 10 e as despesas, arcadas pelo inquilino, sejam de 5. Com todos os imóveis ocupados a receita do fundo será 100, contudo com 1 imóvel vago será 85. Afinal serão: 100 menos, 10 do aluguel que não receberá 70 pelo imóvel desocupado e menos 5 de custos (condomínio, IPTU etc.) que terá de arcar devido à vacância. Sendo assim a vacância financeira será de 15% enquanto a física é 10%. Outro fator que impacta a vacância financeira é a carência para pagamento dada aos novos inquilinos. Por exemplo: a empresa se muda para o galpão do FII que concede uma carência de 3 meses para o início do pagamento do aluguel. Multas recebidas devido a uma desocupação, por outro lado, podem reduzir a vacância financeira, mesmo com uma vacância física maior. Fique atento ao relatório gerencial do fundo para saber. • Risco de crédito O risco de crédito é, simplesmente, o risco de tomar um calote. Estão sujeitos a este risco os FIIs que investem em CRIs e LCI’s visto que um devedor pode não pagar sua dívida. Fundos de tijolos também podem tomar calote dos inquilinos em razão de falência ou outras inúmeras causas. Alguns fundos buscam inquilinos com perfil de crédito melhor afim de reduzir este risco, mas, consequentemente, não conseguirão obter um retorno (cap. rate) tão alto quanto fundos que aceitem inquilinos de risco maior. • Liquidez Os Fundos de Investimento Imobiliário surgiram com a Lei 8.668, promulgada em 1993. Embora ainda não possuam tanta liquidez e número de negócios quanto as ações, a sua popularidade vem aumentando, de maneira explosiva, em especial a 71 partir de 2016. Atualmente existem alguns FIIs com liquidez superior a ações negociadas em bolsa. Por isso e pelos fundos sempre serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, não admitirem resgate de suas cotas, caso os investidores em Fundos de Investimento Imobiliário tenham dificuldade em realizar a venda de suas cotas na bolsa de valores poderão ficar presos por mais tempo ao investimento. Para reduzir esse risco, dê preferência aos FIIs com maior liquidez, principalmente àqueles pertencentes ao IFIX – índice que mede a valorização dos fundos imobiliários que será explanado em capítulo próprio. Uma carteira diversificada onde nenhum FII represente um valor muito alto reduz esse risco também, pois é mais fácil vender uma quantidade pequena de cotas do que uma grande. • Despesas podem ser cobradas Diferentemente das ações, alguns autores acreditam que, os Fundos de Investimento Imobiliário podem cobrar dos cotistas suas despesas caso o fundo apresente prejuízos. De acordo com a CVM é possível que o cotista seja chamado a aportar no FII (chamada de capital) em caso de Patrimônio Líquido Negativo (Passivo a Descoberto), contudo essa seria uma situação extrema. Outro caso é quando acaba o caixa do FII. Ex.: um edifício vazio pertencente a um fundo mono imóvel e cujo caixa já acabou e que, por isso, precise arcar com os custos de condomínio, luz e água – Neste caso, existe muita controvérsia sobre o 72 assunto. Na prática isso nunca aconteceu. A CVM sugere ao cotista que leia o regulamento do fundo, mas ela não deixa claro sobre a possibilidade dessa última chamada de capital ocorrer. Em geral, quando o fundo fica sem caixa ele faz uma nova emissão de cotas para que entre dinheiro novo no fundo e assim as despesas sejam pagas, neste caso o cotista será diluído, tendo sua participação percentual no fundo diminuída em razão do aumento no número de cotas. • Dívidas Os fundos de investimento imobiliário não podem usar seu patrimônio como garantia ou fazer empréstimos. O que se viu ocorrer foi a securitização de CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários – por parte dos Fundos de Investimento Imobiliário, visando a captação de recursos para a aquisição de ativos imobiliários. Como por exemplo o fundo Vinci Shopping Centers (VISC11) que fez tal captação para adquirir participação em shopping center. • Danos ao imóvel O imóvel do fundo, assim como a sua casa ou imóvel comercial, pode ser depredado, passar por um incêndio ou outro tipo de desastre, natural ou não e esse é um risco que os imóveis em geral correm. Contudo, os imóveis dos fundos, geralmente, são segurados e esses seguros cobrem situações como essas. Já ocorreu um incêndio em um imóvel pertencente a um fundo imobiliário e diversos cotistas nem souberam do fato. O incêndio foi em 2015 e o fundo 73 foi o RB Capital Renda I, uma unidade fabril pegou fogo. O seguro pagou a recuperação do imóvel e o fundo continuou recebendo os aluguéis no período. Perceba que o rendimento pago, por cota, do fundo em 2014 foi de R$ 15,79, em 2015: R$ 16,73 e em 2016: R$ 18,03, ou seja o incêndio não “queimou” o fundo. • Desapropriação Sob o pretexto de atender ao interesse público o Estado pode desapropriar imóveis para a construção e expansão de vias, ou mesmo para que o imóvel seja ocupado por um órgão público. Isso nunca aconteceu com nenhum fundo, mas pode acontecer, assim como pode acontecer com você, na sua casa. A avaliação no caso de desapropriação é feita pelo valor de mercado, custo de reprodução – quanto custa fazer um igual - e de reedição – quanto custa fazer um igual menos a depreciação. Após um processo administrativo o poder público define o valor. Nesse caso a legislação prevê que o proprietário do imóvel, no caso o Fundo, seja indenizado previamente e em dinheiro. • Take Over “Take Over”, é a compra hostil, ou tomada de controle hostil de um ativo, resumindo é quando alguém compra o imóvel sem você querer vender. Fundos pequenos, monoimóveis principalmente, estão mais sujeitos ao “take over”. Podemos exemplificar no caso de um fundo mono imóvel, onde um dos cotistas tem interesse na compra do imóvel e 74 convoca uma assembleia para deliberar sobre a venda e consequente liquidação do fundo. Se ele conseguir que cotistas com o quórum necessário aprovem a venda, ele comprará o imóvel mesmo que os demais cotistas, que não votaram, não queiram. O “take over” não é tão fácil de acontecer assim, pois aquele que propõe a compra ou venda de um imóvel do fundo, visando obter alguma vantagem pessoal, não pode votar na assembleia de cotistas devido a conflito de interesses, independentemente de quantas cotas possuir. Nesse caso, cabe aos demais cotistas, por quórum qualificado, no mínimo 25% das cotas, tomarem a decisão final. • Falência do Administrador Muitos investidores iniciantes ficam preocupados com a possibilidade de falência do administrador do FII, mas o patrimônio de um Fundo de Investimento Imobiliário não se confunde com o do Administrador. São patrimônios separados. Sendo assim, ainda que ocorra a falência do Administrador seu fundo não poderá ser executado para pagar as obrigações contraídas pela Administradora. Quando isso acontece é convocada uma reunião de cotistas onde esses decidem pela eleição de um novo administrador ou pela liquidação do fundo. • Fundos com prazo determinado 75 A maioria dos fundos não tem prazo de duração, ou seja, tem por objetivo explorar os ativos imobiliários, CRIs, LCI’s, imóvel ou os imóveis alvo por tempo indefinido, contudo um ou outro tem prazo definido e em algum momento o dinheiro investido será devolvido ao investidor. Neste último caso o fundo pretende construir ou comprar alguns imóveis ou ativos e posteriormente vendê-los: obtendo lucro e devolvendo o valor aos cotistas. O maior risco nesses fundos é comprar as cotas no momento errado, ou seja, quando o desinvestimento estiver em andamento e, por consequência, receber de volta menos dinheiro do que investiu. Outro risco é o empreendimento imobiliário não dar certo, as vendas saírem a preços abaixo do planejado ou as unidades demorarem demais para serem vendidas. RESUMO DO CAPÍTULO: Cotação cair e você precisar vender. Não conseguir vender. Imóveis pegam fogo e podem ser desapropriados. Em fundos com prazo determinado: comprar em momento errado ou as unidades construídas ficarem encalhadas. 76 12 - Renda Mínima Garantida – RMG A Renda Mínima Garantida (RMG) foi um dispositivo criado para atrair cotistas aos fundos em fase de desenvolvimento ou com imóveis novos, enquanto o FII busca inquilinos. O cotista paga pela cota e parte desse dinheiro volta depois na forma de renda mínima garantida. É uma espécie de engenharia financeira que visa manter o investidor recebendo enquanto o investimento amadurece, os imóveis são construídos ou o shopping passa a ter receitas (amadurece). Basicamente funciona assim: o fundo abre capital e informa que durante um período garantirá uma renda ao cotista, independente do resultado operacional do fundo. Por exemplo: o FII abre o capital por R$ 100,00 (cem reais) cada cota garantindo uma renda de R$ 0,70 (setenta centavos) ao mês para o cotista durante 2 anos. Situações como essa já aconteceram no passado. O risco dessa situação é: terminada a RMG, a renda do fundo cair, pois a geração de receitas não consegue sustentar os patamares do rendimento. Por isso, o investidor precisa estar ciente de que a existência de uma renda mínima garantida pelo Fundo não garante aos cotistas o recebimento de tal renda após o fim do período de validade da RMG, podendo a renda subir ou, como foi mais comum até o momento, cair. Acompanhar os relatórios gerenciais pode evitar surpresas mais desagradáveis. 77 A prática de garantir a renda por um período era mais comum no mercado entre os anos de 2010 e 2015. Atualmente essa prática é rara e “mal vista” pelos participantes do mercado. Ao comprar um FII é fundamental saber a data final da RMG e a eventual renda real a ser recebida ao fim da garantia. Existem casos onde a renda caiu drasticamente após o fim da RMG ou simplesmente desapareceu. Geralmente os relatórios gerenciais do FII informam qual a renda real e o quanto falta para alcançar a RMG. Além disso esses relatórios informarão também o tempo restante de RMG. RESUMO DO CAPÍTULO: Evite RMG. Se optar por investir tenha em mente a renda real, ignorando a RMG. 78 13 - Fatores que afetam o valor das cotas Seria impossível enumerar todas as causas para a variação do preço das cotas. De maneira simples a oferta (vendedores) e a demanda (compradores) são os principais fatores que influenciam os preços, assim como nos demais mercados organizados de frutas, imóveis ou ações. Crises sistêmicas, turbulências no mercado imobiliário, desconfianças sobre a gestão, administração dos fundos ou sobre a qualidade do imóvel, o final de um contrato de locação, sua renovação por um valor superior ou inferior ao atual ou mesmo a variação da Taxa Selic e do preço unitário do Tesouro IPCA, as NTN-B’s, que pagam a inflação medida pelo IPCA mais uma taxa pré fixada podem levar a variações na cotação dos Fundos de Investimento Imobiliário. O ideal é não buscar a causa da queda ou alta na cotação dos FIIs e sim entender os fundamentos daquele fundo. Lembre-se, o foco no investimento para o longo prazo deve ser na qualidade da gestão e dos ativos do FII. O investidor que entende em que investe, que sabe o porquê da escolha do fundo para o portfólio, quais os ativos presentes e qual a estratégia de investimentos do fundo, não se assusta com quedas na cotação ou se emociona com a alta nos preços de seus ativos. 79 RESUMO DO CAPÍTULO: Renda variável varia para baixo e para cima, assim, apenas o estudo e conhecimento do ativo poderão te ajudar a não se assustar com as variações. 80 14 - Relação de propriedade: FII x Imóvel Se eu ficar sem teto posso ir morar no meu FII? Não. O investidor não deve confundir os direitos de proprietário do imóvel com os direitos de cotista do Fundo. Conforme prevê a legislação, o titular das cotas do Fundo não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis ou demais empreendimentos do fundo. Caso um investidor pretenda utilizar algum imóvel pertencente ao Fundo, para sediar sua empresa por exemplo, deverá alugar o imóvel e remunerar o fundo. “Lei 8668/93 ... Art. 13. O titular das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário: I - não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo;” Por outro lado, se eu detiver diretamente uma laje corporativa (imóvel) e quiser montar meu escritório de venda de bolinhas de gude lá, posso fazê-lo. Se eu tiver um prédio de apartamentos e quiser morar em uma das unidades, nada me impede, a decisão cabe ao dono. São situações distintas a do investidor imobiliário e a do investidor em Fundos de Investimento Imobiliário. RESUMO DO CAPÍTULO: 81 Você não pode morar no FII. Exceto se for um FII residencial e você remunerá-lo pagando aluguel. 82 15 - Contratos de aluguel: típico x atípico O contrato de locação típico comercial, é aquele regido pela lei do inquilinato (lei 8.245 de 1991). Tal contrato possui prazos menores e multas mais brandas para um caso de rompimento do contrato. A multa costuma não passar de poucos aluguéis, 3 a 6, similar a um contrato residencial. Por outro lado, os contratos atípicos possuem um prazo maior, normalmente 10 anos ou mais, e multas pesadas em caso de rescisão, geralmente todo o aluguel devido caso o contrato seguisse normalmente. Contratos atípicos só podem ser formalizados em algumas circunstâncias. Normalmente quando o senhorio, proprietário do imóvel, tem grandes gastos para adaptar ou melhorar o imóvel para o inquilino, assim é formalizado um contrato atípico. Os casos de contrato atípico são: “built to suit”(BTS), “buy to lease”(BTL) e “Sale and Lease Back”(SLB). Você já deve ter encomendado um bolo ou até mesmo comprado um vestido ou terno sob medida. O contrato “built to suit” é a mesma coisa, mas com imóveis. O inquilino passa as especificações do imóvel que ele gostaria de alugar, negocia o preço com o locador e então o imóvel é construído. Devido aos riscos envolvidos, o locador faz jus a um contrato mais longo, atípico, pois, caso o inquilino saia antes do previsto, a reposição será mais difícil e cara para o proprietário. 83 Outro caso, em que a lei permite a formalização de contratos atípicos, refere-se a uma operação “buy to lease” ou seja, o fundo compra um imóvel escolhido pela empresa que formalizará um contrato e se tornará inquilina do fundo no imóvel. Por fim temos o modelo “Sale and Lease Back”, no qual o fundo compra o imóvel da empresa que será a locatária. Este procedimento se assemelha a um processo de crédito para as empresas. As empresas formalizam esse tipo de contrato pois precisam de liquidez (dinheiro) para os seus negócios. Os riscos por trás dos contratos atípicos para o cotista do FII são: uma desconexão entre o preço cobrado de aluguel com o preço do mercado imobiliário para mais ou para menos e o alto poder de negociação do inquilino resultante, das condições do mercado no momento do vencimento do contrato ou das especificidades do imóvel que não se adequam a outro inquilino. No primeiro caso, com os imóveis similares na região sendo alugados por preços menores, ocorrerá uma pressão para redução do aluguel, quando for o momento da renovação do contrato, devido ao maior poder de barganha do inquilino. Isso levaria a uma redução do rendimento recebido pelo cotista. No caso da desconexão para menos, o risco seria o custo de oportunidade, pois o fundo pode estar alugando por um determinado valor um imóvel que no mercado está sendo alugado por um valor maior devido à grande demanda por imóveis similares na região. 84 Outro tipo de contrato comum é aquele formalizado em shoppings centers ou lojas do varejo que costumam prever uma participação no faturamento da loja, normalmente são compostos de um valor fixo mais um percentual do faturamento. Em outros casos estes contratos são formalizados com o pagamento de um percentual do faturamento que, caso não atinja um valor mínimo será substituído por um valor fixo: Por exemplo, o aluguel de uma loja de shopping será 5% do faturamento da loja ou R$ 20.000,00 o que for maior. Por isso em períodos de fim de ano, como Black Friday e Natal os fundos imobiliários de shoppings centers, muitas vezes, pagam rendimentos maiores que o usual aos cotistas. RESUMO DO CAPÍTULO: Contratos atípicos: longos e com pesadas multas. Contratos típicos: Menores, com revisionais e multas menores. 85 86 16 - High Yield x High Grade Os fundos imobiliários em geral vivem um dilema: comprar imóveis de maior qualidade por um preço maior, mas com um retorno menor, medido pelo cap. rate (que é o aluguel dividido pelo valor pago pelo imóvel) (High Grade) ou priorizar o rendimento em detrimento da qualidade (High Yield) e correr o risco de ficar com um ativo de difícil recolocação em caso de saída do inquilino (elefante branco) ou de ter um inquilino com risco de default (calote). Um bom exemplo de fundo High Grade é o Pátria Edifícios Corporativos – PATC11, o objetivo deste fundo é a compra de ativos A/A+ edifícios melhores, mas com uma rentabilidade, consequentemente menor. Vamos ler o objetivo do fundo: “O objetivo do Fundo é a obtenção de renda e eventual ganho de capital através da seleção, aquisição e administração ativa de um portfólio de edifícios de escritórios de alta qualidade (A/A+) nas maiores cidades do país, com preponderância de exposição à cidade de São Paulo. ” Quando falamos de fundos High Grade é importante tratar do conceito de CBD, ou Center Bussiness District, que é o local da cidade ou região onde encontram-se os centros financeiros e comerciais, no caso de São Paulo, poderia ser a Avenida Faria Lima, ou a Av. Paulista. Em Belo Horizonte, teríamos o cruzamento da Av. Brasil com Afonso Pena e imediações e assim por diante. 87 Nessas regiões os imóveis são mais caros e, consequentemente, o cap. rate conseguido pelos fundos é menor. Você paga mais caro no imóvel, portanto o aluguel dividido pelo preço de compra traz uma rentabilidade mais baixa. Por outro lado, são imóveis mais disputados e difíceis de permanecerem vagos, imóveis de alto padrão e em regiões onde todos gostariam de estar. Em momentos de crise os aluguéis caem, contudo é raro que os imóveis fiquem vagos. Menor rentabilidade, mas risco menor também. Um exemplo de fundo High Yield é o fundo GGR Copevi Renda. Esse fundo compra imóveis nos modelos Buy to Lease de empresas em situação de crédito não tão confortável. Em geral, fundos que buscam High Yield não explicitam isso em seus regulamentos ou relatórios, afinal o fundo não busca imóveis piores, ele simplesmente preza mais pela rentabilidade em detrimento da qualidade dos ativos ou da qualidade de crédito dos inquilinos. A escolha não é simples como pode parecer pois, os investidores em geral, que ainda tem o foco em rendimentos, não absorvem com tanta facilidade ativos High Grade, ou seja, o mercado ainda não aprendeu a ver a qualidade como um diferencial. Por outro lado, a longo prazo, o fundo High Yield pode trazer surpresas desagradáveis ao cotista, dada a difícil recolocação dos ativos do fundo. Neste momento entra a qualidade e perspicácia do gestor em um fundo de gestão ativa: trocando ativos, vendendo e comprando imóveis, fazendo emissões 88 para o crescimento do fundo, quando necessário, e tendo um contato mais próximo com os inquilinos, avaliando sua condição financeira e os riscos do seu negócio, para evitar surpresas desagradáveis. O investidor atento deve saber se o fundo no qual investe é voltado para ativos High Grade, High Yield ou se é um fundo mais diversificado, com ativos que buscam rentabilidade e outros que preferem a qualidade nos imóveis. RESUMO DO CAPÍTULO: Quanto maior a qualidade dos imóveis menor tende a ser o retorno e o risco. O oposto também é verdade. 89 90 17 - Indicadores para investir em FIIs Ao escolher um FII alguns indicadores podem te ajudar. Discutiremos estes indicadores e a utilidade de cada um deles. O primeiro indicador é o current yield definido como, o valor dos rendimentos distribuídos dividido pelo valor da cotação do fundo. Não são poucos os investidores que compram FIIs pautados exclusivamente no current yield. Esse indicador é o mais perigoso de todos, pois, algumas vezes, induz o investidor a erros grotescos. Cuidado com este indicador! O yield é usualmente comparado com outros dois dados por aqueles que o utilizam. Inicialmente, a análise feita recorrentemente por analistas e também por gestores de fundos em suas comunicações é a comparação entre o cupom pago pela NTN-B (Tesouro IPCA+ com juros semestrais), de vencimento mais curto, atualmente 2026, ou de vencimento mais longo, aqui será utilizada uma média, e os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários. Essa comparação é feita através do Current yield. O Current yield do Tesouro IPCA, a NTN-B, é obtido calculando-se o valor dos cupons anuais dividido pelo preço unitário (PU) do título. Este valor varia devido a mudanças no P.U. e no VNA (valor nominal atualizado) do título. Sendo assim, a média é de 3,37% a.a. (janeiro de 2020) já líquido de I.R. 91 Explicando melhor, o cupom pago pelo Tesouro IPCA é corrigido pelo IPCA de maneira similar ao rendimento dos FIIs, portanto, seguindo essa lógica, não faz sentido comprar um FII com um current yield igual ou inferior a 3,37%, mais um prêmio risco, afinal esse seria o cupom “livre de risco”, pois é garantido pelo Estado. O ideal, para quem pretende utilizar esta métrica, é que receba um prêmio de risco que varia conforme a aversão ao risco do investidor, em geral o mercado exige 2%. É preciso reforçar que nenhum indicador isolado serve como base para a tomada de decisão do investidor. No caso da métrica acima, quando se trata de fundos TVM – Títulos e valores mobiliários, o ideal é que a comparação seja feita com a taxa Selic ou CDI e não com o Tesouro IPCA +, pois esses fundos não tem a característica de corrigir a distribuição por índices de inflação. Outra comparação usual é aquela feita com o retorno obtido pela locação de imóveis. Imagine que você tenha um apartamento, cujo valor de mercado seja 300 mil reais e receba por sua locação um aluguel de 1.500 reais. O current yield seria 1.500 x 12 / 300.000 = 6% a.a., no entanto, seria necessário descontar alíquota de imposto de renda. Será utilizada a média simples das alíquotas que vão de 0% até 27,5% que resulta em 14,5%. Neste caso o current yield líquido de I.R. seria 5,1% a.a. Atualmente o current yield dos FIIs varia entre 0% a.a. e mais de 10% a.a. em média algo em torno de 5% a.a. É preciso ressaltar que não existe uma 92 relação direta do tipo: quanto maior o yield melhor o FII, normalmente quanto maior o yield maior o risco da operação do FII, mas nem sempre. O segundo indicador é o FFO (funds from operation) que pega o rendimento líquido e subtrai ganhos com venda de imóveis, ou FFO ajustado onde são desconsideradas outras receitas não recorrentes. Distribuições acima do FFO não são sustentáveis no longo prazo. O terceiro indicador a ser estudado é o P/VPA – Preço sobre Valor Patrimonial – que analisa o preço do fundo negociado em bolsa em relação ao seu patrimônio. Ele pode ser um sinalizador de problema no caso de fundos que estão cotados muito abaixo de seu valor patrimonial. Esse indicador, apesar de melhor que o anterior, tem alguns problemas. O primeiro problema é que o valor de avaliação dos imóveis é levantado esporadicamente, geralmente uma vez ao ano, enquanto o mercado de imóveis não fica estável durante todo o período, fazendo com que esse valor possa se distorcer em função do tempo. Outra forma de calcular o VPA é utilizando o fluxo de caixa descontado, mas este depende das condições do mercado imobiliário e da economia, como os juros futuros e níveis de inflação que, especificamente no Brasil, mudam muito e com muita frequência. Outro problema com o P/VPA é a falta de liquidez dos imóveis. Imagine a dificuldade para vender um imóvel projetado para ser um hospital. De maneira geral, lajes corporativas tem mais liquidez do que estruturas logísticas, hospitais ou universidades. 93 Portanto, se for utilizar esse indicador, evite aplicá-lo na análise de fundos que detém imóveis de menor liquidez. Outra crítica ao indicador é que no valor patrimonial – VPA – não estão incluídos o “know how” e a qualidade da administradora e gestora que vem se mostrando um diferencial cada vez maior no mercado de fundos imobiliários. Se você não entende muito bem quando utilizar, ignore o P/VPA. O terceiro dado importante é a vacância, que está dividida em vacância física e vacância financeira. A vacância física refere-se ao quanto da ABL – Área Bruta Locável – do fundo que está vazia. Por exemplo: um fundo com 5000 m² de ABL e 2000 m² vagos tem uma vacância física de 40% = 2.000/5.000. Por outro lado, a vacância financeira é quanto o fundo está recebendo em função do quanto poderia receber caso estivesse plenamente locado. Normalmente as duas vacâncias não são correspondentes, pois, ao alugar um imóvel vago, além de entrar uma nova receita, o fundo para de pagar despesas como, por exemplo, o condomínio. Veja que o fundo pode ser dono do imóvel inteiro, de fração ideal do imóvel ou de parte do imóvel. O imóvel todo dispensa explicação. Pode se dizer que o fundo possui uma fração ideal quando o fundo possui um percentual do imóvel que não pode ser dividido, ou seja, ele é proprietário de 40% do imóvel como um todo (receitas e despesas) e não quatro andares do prédio ou 40% das lojas e vagas de estacionamento do shopping. Por outro lado, o fundo pode também 94 ter alguns andares de um edifício de lajes corporativas, como por exemplo o FII The One, código de negociação ONEF11, que é proprietário de 4 lajes corporativas do edifício The One, localizado no Itaim Bibi, São Paulo. O que acontece nos andares que não pertencem ao ONEF não interessa aos cotistas, em termos de resultado e rendimento, como, por exemplo a saída e entrada de inquilinos nos demais andares. A localização dos imóveis é outro dado muito importante e deve ser avaliado sempre que possível. Para os moradores de São Paulo e Rio de Janeiro, locais onde estão a maioria dos imóveis dos fundos, existe a possibilidade de ir aos edifícios. No caso dos shoppings centers é fácil conhecer, pois você poderá entrar e ver o movimento. Lembrando que uma parte considerável da receita dos shoppings vem do estacionamento e de parte das vendas das lojas. De todo jeito, ainda que você more no interior do país, poderá pesquisar sobre a localização dos imóveis, na internet, e com base nos relatórios gerenciais obter informações, conforme será visto no capítulo adequado. Outro dado interessante é o NOI que é o Net Operational Income, ou Receita Líquida Operacional. Normalmente este indicador é apresentado nos relatórios dos FIIs de Shopping Center. O indicador representa o resultado do shopping após receber os aluguéis e pagar as despesas. O NOI do fundo imobiliário é a parte do resultado do shopping a que ele tem direito. 95 Tratando de shoppings ainda, outro dado importante é o SSS – Same Store Sales ou venda nas mesmas lojas. Esse indicador mostra quanto as lojas do shopping venderam em um período do ano atual em relação ao que foi vendido no mesmo período do ano anterior. Ao tratar de fundos TVM, existe uma outra métrica interessante, como os CRIs nada mais são do que empréstimos vale avaliar o Loan to value. Essa métrica indica quanto o empréstimo (CRI), representa sobre o valor do ativo dado em garantia. Por exemplo, se comprei um imóvel por 100 mil, contudo dei uma entrada de 20 mil, o Loan to value é de 80%. Quanto menor esse número melhor. Mais a operação estará garantida. Por fim é importante destacarmos o cap. rate. Este número representa o valor da renda gerada pelo imóvel no ano em relação ao seu valor. Por exemplo: um imóvel de 1 milhão com aluguel de 10 mil gera um cap. rate de 12% = 12x10.000/1.000.000. Quando o fundo faz a aquisição de um novo imóvel ele avalia o cap. rate além de outros dados como qualidade do imóvel e do inquilino, se o caso, necessidade de reformas e adaptações etc. O rendimento que o cotista recebe não é o cap. rate/número de cotas, pois antes da distribuição é preciso subtrair as taxas. Normalmente o fundo vai demandar “cap. rates” mais altos de imóveis de menor qualidade e vai tolerar “cap. rates” menores em ativos de altíssima qualidade, mas é preciso analisar caso a caso. 96 Os relatórios gerenciais são, sem dúvida, a principal ferramenta do investidor na hora de analisar os FIIs. É recomendado que o investidor leia, ao menos, algo entre 6 (seis) e 12 (doze) últimos relatórios antes de comprar as cotas do fundo. Porém não se assuste caso os dois primeiros pareçam áridos, pois a partir do terceiro relatório do FII você saberá separar o que é relevante do que é simplesmente uma cópia (Ctrl C + Ctrl V) dos relatórios anteriores. A clareza e qualidade dos relatórios são pontos importantes a serem analisados. Alguns gestores produzem relatórios mensais, outros trimestrais ou semestrais e alguns poucos usam o sistema QDNT – Quando Dá Na Telha. Esse último normalmente não representa uma opção tão boa de investimento. O fundo não é obrigado a apresentar o Relatório Gerencial, contudo é obrigado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários – a apresentar demonstrações financeiras que podem colaborar para a análise a ser feita pelo investidor, mas, normalmente, o relatório gerencial conterá todas as informações necessárias aos estudos. Um bom complemento para os seus estudos são o quadro e os murais de discussão da Bastter.com. No mural são feitas as análises e estudos de diversos fundos de investimento imobiliário, constando o portfólio, vacância e localização dos ativos. 97 RESUMO DO CAPÍTULO: Nenhuma tese de investimento deve ser embasada em apenas um indicador. Entenda o fundo como um todo. 98 18 - Yield Chaser Yield Chaser ou caçador de rentabilidade/retorno em tradução livre é o investidor que compra os FIIs com maior dividend yield ou current yield, valor dos rendimentos distribuídos dividido pelo valor da cotação do fundo em busca de um retorno maior. E qual é o problema nisso? Simples, em geral, maiores retornos representam maiores riscos, e quando tratamos de dividend yield isso é ainda mais verdadeiro, pois, em geral o yield alto representa: • Renda não recorrente do fundo Essa primeira situação é comum em caso de saída de algum inquilino que paga uma alta multa ou no recebimento de algum CRI/LCI que o fundo possui. Outra opção é quando o fundo vende algum imóvel com lucro sendo que essa não é uma prática recorrente da gestão do fundo. • Problemas futuros já precificados Revisional contrária ao fundo já prevista, saída de um importante inquilino, problemas sérios no imóvel, forma obscura do fundo de trabalhar, pouca transparência, dentre outros. Em geral Maiores Yields = Problemas. Nem por isso o investidor deve buscar os FIIs com menores Yields, se por um lado maiores yields representam problemas, menores yields não significam, necessariamente, qualidade. 99 O ideal é que sua análise não se inicie por esse indicador e sim por outros, como por exemplo: objetivos do fundo, qualidade dos imóveis, diversificação interna, perenidade das distribuições, qualidade da gestão e administração do fundo, dentre outros. RESUMO DO CAPÍTULO: Não olhe só um indicador, especialmente o yield. 100 19 - Compra de Vacância A estratégia de compra de vacância está diretamente atrelada aos Yield Chaser, é praticamente a estratégia oposta: comprar fundos vazios que distribuem pouco ou nenhum rendimento. Considerando o grande número de investidores ao estilo Yield Chaser, não é de se assustar reações extremas ao aumento ou queda nos rendimentos. Assim, quando os imóveis ou o imóvel de um fundo com poucas ou apenas uma propriedade fica vago, devido a um distrato, contrato que objetiva extinguir obrigações anteriormente criadas por outro contrato, a distribuição de rendimentos cai e o investidor Yield Chaser vende desesperado, nesse momento os fundos tendem a cair de preço. Após a queda de preço o investidor faz um cálculo simples, P/VPA, preço dividido pelo valor patrimonial, e normalmente os fundos estarão abaixo do seu valor patrimonial. Outro cálculo é o “Yield potencial” onde o indivíduo coloca o rendimento pago pelo fundo anteriormente e percebe a grande jogada que seria comprar aquele fundo “descontado”. Após a locação o fundo deverá se valorizar e pagar um Current Yield acima da média, jogada de gênio! Contudo, nada é perfeito e essa estratégia tem diversos riscos que precisam ser elucidados. O primeiro desses riscos é o custo de oportunidade em carregar um fundo como este enquanto existem outros pagando rendimentos e até mesmo crescendo. 101 Ou seja, deixo de receber rendimentos esperando uma possível, e talvez improvável valorização com um maior yield on cost. O segundo grande risco é o fundo ter despesas, como por exemplo condomínio e IPTU que precisa arcar e o caixa “zerar”. Assim, o fundo deverá fazer uma nova emissão de cotas apenas para pagar as despesas, diluindo a participação dos cotistas com a redução do valor patrimonial por cota. Outra opção seria cobrar dos cotistas, conforme mostrado em capítulos anteriores, essa última situação nunca aconteceu, mas é permitida pela atual legislação, conforme esclareceu a CVM. A compra de vacância torna-se mais segura em fundos mais diversificados com imóveis bem localizados em momentos de virada do mercado imobiliário, que passa de declínio para ascensão e consequente queda da vacância como um todo. Nesses fundos o risco de o caixa zerar é menor, mas ainda assim essa estratégia permanece arriscada e, por isso, não recomendável para iniciantes e investidores com pouca experiência. Evite essa estratégia antes de ter uma carteira sólida composta por fundos bem diversificados, com bom histórico e baixa vacância. Espere ter alguns anos de experiência no mercado de capitais, especialmente no mercado de FIIs. RESUMO DO CAPÍTULO: 102 Compra de vacância: risco maior. Compra-se o fundo com imóvel vazio na expectativa de maior yield quando o imóvel for alugado. 103 104 20 - Função dos FIIs no Portfólio Cada ativo que você possui, ação, título de renda fixa, imóvel ou fundo de investimento imobiliário exerce uma função no seu portfólio. Essa função pode ser reserva financeira, geração de renda passiva ou ganho de capital. Ativos de renda fixa em geral são utilizados para reserva financeira, a exceção são os Títulos IPCA+ que pagam cupons de juros e algumas debêntures com juros que são ativos geradores de renda. Para entender melhor esses ativos leia o livro Adeus Previdência. Outro exemplo, visando ganho de capital, é o caso de compra de um terreno. Um terreno comprado com o intuito de venda após uma valorização tem como objetivo óbvio gerar um ganho de capital, por outro lado, um imóvel locado sem pretensão futura de venda tem como objetivo a geração de renda passiva na forma de aluguel. Uma ação comprada para o longo prazo, utilizando a estratégia Buy&Hold pode visar a geração de renda através dos dividendos, assim como o ganho de capital no longo prazo. Por outro lado, um investidor que busca ativos subvalorizados para posterior venda no curto prazo (processo mais difícil e arriscado) está atrás simplesmente de ganho de capital e pode ser chamado de trader. 105 No longo prazo toda boa empresa tende a pagar muitos dividendos na medida em que diminuem os possíveis projetos para reinvestimento da geração de caixa que acaba sendo distribuída ao acionista. Fundos de Investimento Imobiliário, em geral são ativos pouco voláteis, e, sendo assim, não são interessantes para ganho de capital. A principal função dos FIIs em sua carteira é a geração de renda passiva, por meio do pagamento de rendimentos isentos. Uma das coisas mais interessantes para o investidor em fundos imobiliários é ver o dinheiro “pingar”. Inicialmente o investidor começa a comprar cotas e aqueles rendimentos não pagam o trabalho de clicar COMPRA no home broker, mas, com o tempo o rendimento passa a pagar a assinatura do serviço de streaming, como a Netflix, por exemplo, depois passa a pagar uma conta de luz, água, IPTU e quando o investidor menos espera os rendimentos são suficientes para pagar o condomínio ou aluguel. Vamos exemplificar: Uma cota do FII: KNRI11 – Kinea Renda Imobiliária, vendida em 06 de fevereiro de 2020 por R$ 182,97 paga R$ 0,74 centavos ao mês na forma de rendimentos. Com uma cota você não paga nada, nem uma coxinha no boteco da esquina. Contudo, com 63 cotas você já pagará a assinatura da Netflix, terá uma renda de R$ 46,62 e poderá pagar a assinatura do serviço de streaming de R$ 45,90, no plano completo. Com 1.000 cotas acredito que pagará o seu condomínio e, provavelmente, com menos de 106 2.000 cotas pagará o seu aluguel, ou conseguirá manter o seu automóvel. Os fundos de investimento imobiliário, são a modalidade de investimento que mais cresce no Brasil, hoje, dados de janeiro de 2020 conta com mais de 720 mil investidores, sendo que, no início do mesmo ano, possuía aproximadamente 200 mil aplicadores. Caso este crescimento continue, em breve teremos mais investidores em fundos imobiliários do que em ações e talvez até mais do que em títulos públicos. A familiaridade e confiança do brasileiro com o mercado imobiliário e mais especificamente com os imóveis, alavanca esse crescimento. Um ponto interessante é que, em momentos de crise os “investidores”, vulgarmente conhecidos como sardinhas tendem a abandonar o mercado de ações, contudo o mesmo não ocorre com o mercado de FIIs, pois esse último paga rendimentos mensais que trazem uma certa tranquilidade para o investidor que entende o fato de que a queda na cotação de um fundo não significa, necessariamente, a deterioração dos seus fundamentos. Na verdade, no curto prazo não há correlação entre a variação da cotação e os fundamentos de qualquer ativo de renda variável, essa correlação somente é verificada no longo prazo, 10 anos ou mais. No curto prazo o que influencia mais as variações na taxa de juros, “tweets” de políticos e empresários e os boatos em geral. 107 RESUMO DO CAPÍTULO: Fundos imobiliários tem a função de gerar renda ao investidor. Investindo em FIIs o dinheiro “pinga” todo mês e em pouco tempo pagará alguma conta mensal. No curto prazo o preço dos ativos não corresponde ao seu valor intrínseco. 108 21 - Montando uma carteira de FIIs O princípio básico utilizado para montar uma carteira de investimentos é o controle dos riscos. Aqui vale a máxima: nunca colocar todos os ovos no mesmo cesto. Caso contrário o investidor simplesmente buscaria acertar o “melhor investimento” e assim, enriquecer. A verdade é que encontrar o melhor investimento é muito difícil, quase tão difícil quanto ganhar na loteria, por isso deve-se montar uma carteira, para reduzir riscos e tentar evitar ativos sem valor. Quando tratamos de valor, falamos da capacidade intrínseca do ativo em gerar resultados, uma empresa que gera lucros e caixa, um FII com ótimos imóveis e que consegue se manter alugado. Uma carteira de FIIs equilibrada terá fundos de boas administradoras com imóveis nos mais diferentes segmentos: shoppings, galpões, varejo, lajes etc. para assim se proteger dos ciclos das mais diversas atividades econômicas. Em alguns momentos a situação é boa para lajes corporativas, mas o movimento nos shoppings cai. Em outros momentos quem sofre são os galpões logísticos, mas nada muda nos shoppings e assim por diante. Por outro lado, os fundos TVM são anticíclicos, pois investem em papéis de renda fixa que tem correlação positiva com a taxa de juros, ou seja, se subirem os juros o fundo paga mais ao cotista. Em geral, esses 109 fundos ficam bons quando os demais não estão indo tão bem assim, em momentos de juros altos e consequente redução dos lançamentos no mercado imobiliário. Eles fazem um contraponto especialmente aos fundos de desenvolvimento. Não há um número mágico de FIIs para se ter na carteira. Um estudo realizado pelo professor Arthur Vieira de Moraes, especialista no mercado de FIIs, indica que o investidor deveria ter ao menos 8 fundos imobiliários. O indivíduo deve estar confortável com os ativos que possui e com o percentual alocado em cada um deles. O ideal é fazer a si mesmo a seguinte pergunta: se um dos seus FIIs desaparecer da noite para o dia (situação bastante improvável – nunca aconteceu) o quanto isso pode te abalar? Se a resposta for muito, talvez seja melhor ampliar a diversificação. Por outro lado, se a resposta for um pouco, então a diversificação, provavelmente, estará adequada ao seu perfil. Em linhas gerais, faça o teste do travesseiro. Se conseguir dormir tranquilo com os investimentos está no caminho certo. A diversificação tem como vantagem adicional um equilíbrio e perenidade maior na renda, pois, um problema em um fundo que resulte em queda nos rendimentos será suprido por uma melhora em outro que apresentará crescimento. Assim, o investidor terá mais tranquilidade quando os problemas vierem, pois eles virão. 110 Adicione um FII ao seu portfólio sempre que entender que ele trará mais qualidade à carteira como um todo e venda apenas se perceber que os fundamentos do ativo se deterioraram. Nesse último caso verifique se não é um problema pontual. Comece estudando os FIIs mais líquidos, aqueles participantes do IFIX. Dê preferência aos fundos com vários imóveis e inquilinos, aqueles em que nenhum imóvel ou inquilino represente um alto percentual da renda do fundo. São os multi imóveis e multi inquilinos. É importante destacar que os fundos mono imóveis, que possuem um imóvel, por vezes, apresentam um retorno maior, mas aí vale a máxima, quanto maior o risco, maior o retorno e o investidor iniciante não deve se expor a riscos desnecessários. Em seguida, separe os fundos que te interessarem. Primeiro separe pelo mandato, em seguida pelo segmento e, depois, leia os relatórios gerenciais de cada um, no mínimo, os 6 últimos relatórios divulgados. Vá escolhendo aos poucos, a carteira não precisa ser montada de uma vez. Evite fundos com “rolos”, que passam por processos revisionais contrários aos interesses do fundo, ou com inquilinos problemáticos, ou ainda que tem uma vacância muito elevada em relação à região e outros com problemas que você não entende ou não vê como de fácil solução. Outra coisa a evitar é a concentração do portfólio em fundos com contratos atípicos, devido a negociações mais complicadas quando o vencimento dos contratos acontece. Ter contratos atípicos no 111 portfólio é interessante, mas nada que represente mais de 50% do seu portfólio total. Deixe os fundos de desenvolvimento e aqueles com prazo de duração limitado para quando você tiver mais experiência. Estes fundos envolvem um risco maior e por isso exigem mais experiência do investidor. Verifique também a sustentabilidade dos rendimentos. A relação entre o que o fundo gera de dinheiro (caixa), seja pelos juros dos CRIs e LCI’s ou pelos aluguéis dos imóveis, e o que paga, na forma de rendimentos, aos seus cotistas. Um erro comum é investir em um fundo olhando apenas os rendimentos, pois muitas vezes eles estão inflados, e, no momento em que esses rendimentos são reduzidos, o investidor se desesperar e vender o ativo em pânico, muitas vezes um fundo com bom gestor e bons imóveis, devido à já esperada variação na cotação ou nos rendimentos. Muitos gestores colocam em seus relatórios gerenciais as receitas geradas pelo fundo e a distribuição. Normalmente, visando linearizar a distribuição, em alguns meses o gestor distribuirá menos do que o que foi gerado e em outros meses mais. O importante é que no longo prazo esses números se encontrem para que não aconteça a “queima de caixa”, gasto de todas as reservas do fundo deixando o fundo desguarnecido. Além disso é interessante que sua menor posição não seja menos de metade da maior, caso contrário você poderá abandonar alguns ativos do seu portfólio 112 sem estudo e sem representação na carteira e montar uma carteira desequilibrada. Compre uma cota ao menos de um fundo, assim você começará. Não deixe de fazer comparações entre pares, ou seja, fundos com mesmo perfil, segmento e objetivo, assim você entenderá melhor os fundos e as gestoras. O que esses ativos têm em comum e quais as suas diferenças. Esqueça a grande tacada, deixe isso para a sinuca ou o baseball caso você pratique um desses esportes. Busque montar uma carteira que te deixe tranquilo e que te gere renda passiva ao longo do tempo. Sob nenhuma hipótese monte uma carteira tendo como critério o “yield” de distribuição do fundo. RESUMO DO CAPÍTULO: Diversifique, tenha FIIs de mais de um segmento e mais de um gestor. Leia, pelo menos, 6 relatórios gerenciais do fundo antes de investir. Só compre fundos após uma análise qualitativa: entra aquilo que melhorar a carteira. 113 114 22 – IFIX: índice dos FIIs O IFIX - Índice de Fundos de Investimento Imobiliário da B3 tem por objetivo ser um indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários que são listados para negociação na B3. Ele é o resultado de uma carteira teórica montada com critérios de liquidez e volume, dentre outros. Este índice foi criado em 2012 com o objetivo de medir uma carteira teórica. O fundo para entrar no IFIX deve ter sido negociado em ao menos 60% dos pregões, estar elegível ao índice nas 3 (três) carteiras teóricas anteriores e ser negociado no período de vigência das 3 (três) últimas carteiras teóricas. Não ter cotas com valor abaixo de 1 real, ou seja, não ser uma “penny stock”. Já a ponderação é feita pelo tamanho do fundo, quanto maior o valor de mercado maior o peso, sendo que nenhum FII pode representar mais de 20% do índice. Os critérios de exclusão do fundo do índice são: não atender aos critérios de inclusão ou ser liquidado. Comece seus estudos por fundos que fazem parte do IFIX, você pode encontrar a lista atualizada do IFIX no site da B3 (bolsa de valores) ou na Bastter.com. RESUMO DO CAPITULO: 115 IFIX é o índice de Fundos de Investimento Imobiliário da bolsa. Ele mostra o desempenho dos mais líquidos. Comece investindo em fundos que estão no IFIX. 116 23 - Relatórios Gerenciais Os relatórios gerencias são os melhores amigos dos investidores em fundos de investimento imobiliário. Pode se dizer que investidores menos experientes não devem pensar em investir em fundos que não disponibilizam este material. Apesar de não ser obrigatória, a emissão de relatório gerencial é uma prática cada vez mais comum no mercado. Estes relatórios trazem diversas informações como por exemplo: vacância, distribuição de rendimentos, rentabilidade, imóveis, últimos movimentos do fundo, tipologia, vencimento dos contratos de locação, dentre outros. Esse documento é emitido mensalmente pelos fundos em geral, contudo, alguns emitem relatórios trimestrais ou mesmo semestrais. Vamos ver como é a estrutura do relatório gerencial dos fundos da gestora CSHG. Será utilizado como exemplo o relatório referente ao mês de dezembro de 2019 do fundo CSHG Real Estate – HGRE11: O fundo iniciou suas atividades em 2008 e emite relatórios gerenciais mensalmente. Antes de investir leia o regulamento e, ao menos os 6 últimos relatórios do fundo. Começamos com o objetivo do fundo; O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de empreendimento imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através 117 de aquisição de parcelas e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento. Quando você lê o objetivo do fundo percebe claramente que é um fundo de gestão ativa que, além de obter retorno por meio de aluguéis também tem retorno pela compra e posterior venda de empreendimentos imobiliários com lucro. Uma das coisas comuns e ao mesmo tempo absurdas são cotistas de fundos de gestão ativa revoltados pelo fato de o fundo vender ou comprar imóveis ao invés de apenas receber os aluguéis. Entenda o objetivo do fundo antes de investir. Ao pegarmos o relatório divulgado em janeiro de 2020, referente aos resultados de dezembro de 2019, logo no início do relatório, no cabeçalho, temos o valor de mercado da cota do fundo no último dia útil do mês anterior, o valor patrimonial da cota, a vacância física, vacância financeira e o “Dividend Yield”, retorno percentual em rendimentos. O documento inicia com a gestão fazendo um comentário explicando os últimos acontecimentos do fundo e do mercado imobiliário onde ele está inserido. Essa parte do relatório é uma das mais importantes para entender a cabeça do gestor e a estratégia do fundo. Sempre que possível leia com atenção. Em seguida é apresentado um quadro com a composição do resultado do fundo, o HGRE, por ser um fundo de gestão ativa: com estratégia de compra e venda de ativos imobiliários, terá, além das receitas de locação, ganhos de capital com alguma frequência. 118 Neste quadro é importante verificar se o resultado, especialmente o dos últimos 12 meses, é compatível com o rendimento, ou seja, se o rendimento é igual, ou preferencialmente inferior ao resultado, pois distribuições de Rendimentos acima do Resultado por longos períodos não são sustentáveis. Este é o momento de você verificar também o saldo de resultados acumulados. O ideal é que esse resultado cresça ou fique estável para que o fundo possa resolver alguma situação inesperada, alguma contingência, a lógica é parecida com a reserva de emergência da pessoa física. Contudo é natural que em alguns meses o fundo distribua parte dos resultados acumulados para que não ocorra grandes variações nos rendimentos e em outros meses acumule mais dinheiro aumentando esse caixa. As informações de rentabilidade são de pouca utilidade para o investidor de longo prazo dado que fundos de investimento imobiliário seguem uma lógica distante da renda fixa. Contudo, fundos com resultado constantemente abaixo do IFIX devem ser olhados com atenção. Provavelmente é o caso de uma grande vacância prolongada ou outro problema que pode ser pontual ou mais sério. Em seguida observa-se a liquidez – facilidade de transformar o ativo em dinheiro – nesse caso quanto maior melhor, não há um volume mínimo ideal, mas uma negociação na casa dos milhões ao mês é interessante. Além disso a presença em 100% dos pregões dá mais tranquilidade ao investidor caso precise executar uma venda. 119 Depois podemos observar a carteira do fundo, seja por classe de ativo (imóveis, fundos imobiliários, CRIs e Renda Fixa) seja por Empreendimento e em alguns casos, por locatário. No caso da CSHG os relatórios contêm a evolução da vacância, outras gestoras possuem o hábito de colocar essa informação, como por exemplo, a Rio Bravo. Vale acompanhar a evolução e verificar se não está muito acima da média da região onde se situam os imóveis do fundo. Outra informação importante são as datas de revisional dos contratos. Em momentos de mercado imobiliário aquecido tais revisionais tendem a elevar os aluguéis e consequentemente fazer com que os rendimentos distribuídos pelo fundo aumentem. Por outro lado, em um mercado desaquecido essas revisionais podem exigir do fundo uma redução no valor dos aluguéis e por consequência dos resultados e rendimentos. Em seguida o investidor encontrará fotos e detalhes acerca de cada um dos imóveis, como por exemplo a vacância. Se estiver ao seu alcance visite algum dia o imóvel de algum dos seus FIIs. Para não ficarmos presos a um fundo, um segmento ou uma gestora, vamos ver um relatório do Vinci Logística FII, VILG11, também de dezembro de 2019: Vamos começar pelo objetivo: O objetivo do Fundo é a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos correspondentes, a, no mínimo, 2/3 (dois terços) de seu Patrimônio Líquido 120 em Imóveis, prontos ou em construção, para obtenção de renda, bem como em quaisquer direitos reais sobre os Imóveis, ou, ainda, pelo investimento indireto em Imóveis, mediante a aquisição de Ativos Imobiliários, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos Imóveis ou dos Ativos Imobiliários. A aquisição dos Imóveis pelo Fundo visa a proporcionar aos seus Cotistas a rentabilidade decorrente da exploração comercial dos Imóveis, bem como pela eventual comercialização dos Imóveis. O Fundo poderá realizar reformas ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização. O relatório do fundo começa falando sobre a liquidez, a taxa de ocupação e tem importantes informações, como a taxa de administração e performance do fundo. No caso do VILG a taxa de administração é regressiva, quanto maior o patrimônio do fundo, menor o percentual a ser cobrado sobre o valor de mercado. Nem todos os fundos são assim. Podemos observar na página seguinte do relatório a composição dos resultados do fundo, e as distribuições onde verificamos uma diminuição do resultado acumulado: o que pode denunciar uma distribuição e rendimentos não sustentável. É preciso analisar com mais calma, mas o fundo distribuiu 3 centavos acima do resultado em dezembro de 2019. Em seguida o fundo trata das potenciais aquisições e dos imóveis do portfólio do fundo. Revela que não possui vacância dado que o fundo tem 100% de 121 contratos atípicos, longos e com pesadas multas, conforme já explicado neste livro. A tese do fundo é comprar imóveis de empresas nos moldes SLB em regiões estratégicas como Extrema, cidade do sul de MG com fácil acesso a São Paulo e Belo Horizonte, onde possui dois imóveis. Em seguida, vamos analisar o relatório referente ao mês de novembro de 2019 do FII Rio Bravo Renda Corporativa RCRB11. O relatório começa falando da área bruta locável do fundo, a vacância, o volume, valor patrimonial e preço de fechamento da cota no mês. Novamente, é importante ressaltar a importância de ler o comentário do gestor. No caso leia uma parte importante sobre a estratégia e próximos passos do fundo: “A estratégia de investimentos que vem sendo adotada pela gestão para aquisição de novos ativos, desde a 6º emissão de cotas concluída em 2017, é de (i) aumentar a participação em ativos onde o Fundo já é proprietário, e desta forma diminuir a concorrência interna e aumentar a possibilidade de aprovação de investimentos que a gestão acredita serem necessários para o condomínio; (ii) adquirir prédios inteiros ou percentuais mais relevantes de prédios, de forma que o Fundo poderia ter mais influência nos condomínios; e (iii) aumentar a exposição à cidade de São Paulo, em regiões nobres e performadas, com alto padrão construtivo e inquilinos de primeira linha. A consolidação desta estratégia foi possível uma vez que o Fundo adquiriu maior tamanho e escala, o que 122 possibilitou a Rio Bravo avaliar investimentos maiores e mais estratégicos, consequentemente com retornos mais significativos para o Fundo. Como mencionado, a gestão estipulou como meta para as próximas revisionais o aumento dos preços praticados em edifícios como JK Financial Center, Cetenco Plaza, Continental Square e Parque Santos, com potencial de upside entre 20% e 40% dos aluguéis. A gestão considera que os preços médios de locação estão represados em razão do ciclo econômico desfavorável, sendo que a diminuição da vacância e recuperação do mercado corporativo devem retornar o poder de barganha das negociações para os proprietários. Nos gráficos abaixo é possível observar essa dinâmica do mercado de lajes corporativas da Av. Paulista. O material completo das metas da gestão e dados de mercado pode ser acessado aqui.” Veja que, segundo a gestão, os aluguéis, provavelmente sofrerão reajustes de até 20/40% ao longo dos próximos anos a partir de 2020. Em seguida o gestor informa sobre os resultados do fundo, o resultado por cota, as distribuições de rendimento e o resultado acumulado, veja que, ao longo do ano o fundo distribuiu mais do que gerou na forma de resultado, o que deve levantar um alerta para o investidor em relação às distribuições. O resultado por cota, está explicitado na página seguinte, onde o investidor pode perceber que no longo prazo as distribuições estão adequadas ao resultado. Uma diferença desse relatório é que ele 123 traz também o rendimento projetado do fundo com a potencial ocupação e o fim dos descontos e carências. O patrimônio do fundo é explicitado na página seguinte, onde o investidor pode perceber a distribuição dos imóveis que, segundo o relatório encontram-se em São Paulo e no Rio de Janeiro. São ao todo 10 ativos sendo que 90,5% da ABL está localizada em São Paulo. O relatório ainda traz outras informações como o setor de atuação dos inquilinos, a diversificação geográfica, o índice de reajuste dos contratos e o cronograma de vencimento e revisionais. Pode-se comparar também a vacância do fundo com a vacância de São Paulo e do Rio de Janeiro, locais onde estão alocados os recursos do fundo. Por fim, vamos avaliar o relatório de um FII de Shopping Center, no caso o FII XP Malls - XPML11, vejamos o relatório referente a dezembro de 2019. O relatório começa com a explicação do objetivo do fundo: “O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers, conforme detalhado no Regulamento do Fundo. ” É citada a taxa de administração, 0,55% a.a até outubro de 2020, momento em que passará para 0,75% a.a e de performance, 20% do que exceder o benchmark que é IPCA + 6,0% a.a. O gestor comenta sobre os bons indicadores operacionais do fundo, com crescimento das vendas 124 nos shoppings, o que é importante, especialmente o SSS (vendas nas mesmas lojas) que indica o desempenho das lojas que estavam abertas no período passado. Se venderam mais ou menos no período seguinte. Na parte que fala sobre a distribuição de rendimentos o gestor deixa claro que a distribuição está de acordo com a geração de caixa do fundo, resultado de 63.457.761 em 2019 com uma distribuição de 62.070.001 em conformidade com o caixa gerado. O fundo foi negociado em 100% dos pregões do mês anterior com um volume médio acima de 15 milhões de reais, suficiente para um investidor entrar ou sair com tranquilidade. A vacância está em 3,7%, em linha com o mercado. É mostrado ainda que o fundo possui participação em 12 shoppings centers em 3 regiões do país, sudeste, norte e nordeste. Sendo que, o shopping que responde pela maior participação no NOI (receita do fundo) é o Catarina Fashion Outlet em São Roque-SP. O fundo vem crescendo em sua ABL desde novembro de 2018, data do IPO, passando de 61,9 mil m² de ABL própria para 95,6 mil m² em novembro de 2019 sendo que ainda possui recursos em caixa para novas aquisições após a última emissão, o que deve levar à aquisição de mais 3 participações em shoppings. 125 RESUMO DO CAPÍTULO: Evite investir em fundos que não emitem relatórios gerenciais pois o acompanhamento é bem mais complicado. Leia de 6 a 12 relatórios gerenciais do fundo em que pretende investir. Saiba qual o objetivo, liquidez, vacância e renda recorrente. Se precisar entre em contato com o gestor por email ou telefone. 126 24 - Estudos de caso Nenhum dos Estudos de caso a seguir pretende influenciá-lo no sentido de comprar, manter ou vender qualquer fundo de investimento imobiliário citado. O objetivo é meramente educacional, pretende-se que o investidor compreenda o que é um FII e o que olhar antes de comprar ou mesmo antes de descartar a compra. 127 HGLG – CSHG Logística O segmento de logística é composto por galpões logísticos e industriais. Toda indústria precisa de um local, galpão, onde serão montadas as suas máquinas e equipamentos para armazenar seus insumos e produzir seja lá o que for. Mandato: Renda. Segmento: Logística. Gestão: Ativa. Taxa de administração: 0,6% a.a. sobre o valor de mercado de negociação em bolsa do fundo. Objetivo do fundo (política de investimento): “A política de investimentos a ser adotada pela ADMINISTRADORA consistirá na aplicação de recursos do FUNDO primordialmente na aquisição de terrenos para construção de empreendimentos imobiliários voltados para operações logísticas ou industriais, na aquisição de empreendimentos imobiliários em construção ou prontos, voltados para operações logísticas ou industriais, para exploração comercial, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos a eles relacionados, ou na aquisição de ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas ao FUNDO, cotas de Fundos de Investimento em Participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas ao FUNDO, bem como cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FII), não sendo 128 objetivo direto e primordial do FUNDO obter ganhos de capital com a compra e venda de empreendimentos imobiliários, em curto prazo.” Da mesma forma, o varejo precisa de galpões para armazenar seus produtos que serão distribuídos para as lojas ou entregues após a compra via internet. Um bom exemplo é o principal imóvel do HGLG locado para as lojas Americanas em Uberlândia. As empresas optam por locar galpões ao invés de comprá-los para disponibilizar capital para o investimento no objeto da companhia e ao mesmo tempo poder deduzir os custos com aluguel do Imposto de Renda. Além disso, é mais fácil desativar uma unidade em um imóvel locado do que em um próprio. O Fundo CSHG Logística, código de negociação HGLG11 é administrado e gerido pela Credit Suísse Hedging Griffo. Este fundo, constituído em 8 de junho de 2010, já passou por 5 emissões de cotas, estando ainda em período de alocação dos recursos da última emissão. O HGLG foi o primeiro FII de logística com gestão ativa. Em dezembro de 2019 o fundo conta com 148.946 cotistas. A liquidez diária do fundo é em torno de 3,2 milhões de reais por dia, o que o torna um dos FIIs mais líquidos da bolsa (fácil de comprar ou vender). O valor de mercado do fundo é de 2,4 bilhões de reais, fazendo dele um dos maiores negociados no Brasil. 129 A ABL do fundo em dezembro de 2019 é de 491 mil m², com uma vacância física atual de 6,8% e uma vacância financeira de 8,3%. As distribuições do fundo ano a ano, por cota, ajustadas ao desdobramento, foram as seguintes nos últimos 6 anos: 2014 – R$ 12,39 2015 – R$ 14,69 2016 – R$ 10,44 2017 – R$ 10,44 2018 – R$ 9,72 2019 – R$ 9,09 CSHG Logística 20 15 10 5 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 O fundo HGLG dispõe de 14 imóveis e 34 locatários. Imóveis localizados em 4 estados brasileiros com predominância em São Paulo. Os principais locatários, por área locada, do fundo são: Volkswagen, Lojas Americanas, Condomínio SJC, Cremer, Tetra Pak, Master Offices e Gerdau (março de 2020). 130 O fundo tem uma predominância de contratos típicos, 55,7%. O IPCA, índice de inflação utilizado para reajuste, responde por 53,7% dos contratos contra 46,3% dos contratos sendo reajustados pelo IGP-M. Nos últimos 12 meses o fundo gerou um resultado de R$ 101.902.952,00, com distribuições de 94.075.436,00. A participação do CSHG Logística no IFIX é de 2,68% (03/2020) uma das maiores. 131 KNRI – Kinea Renda Imobiliária Fundo Kinea Renda Imobiliária, código de negociação KNRI11 é um fundo híbrido, com mandato renda e gestão ativa. Mandato: Renda. Segmento: Híbrido. Gestão: Ativa. Taxa de administração e gestão do fundo: 1,25% a.a. sobre o valor de mercado e não é cobrada taxa de performance. Vejamos o objetivo do fundo (política de investimento): “Aplicação em empreendimentos imobiliários, mediante aquisição (i) de imóveis comerciais e centros de distribuição, preferencialmente prontos, ou em projetos, para posterior alienação, locação ou arrendamento com possibilidade de alienação; e (ii) de ativos financeiros. 4.1. A participação do FUNDO em atividades imobiliárias será realizada mediante aquisição dos seguintes ativos: (a) diretamente por meio da aquisição de quaisquer direitos reais sobre bens imóveis; ou (b) indiretamente por meio da aquisição de: (i) ações ou cotas de sociedades cujo propósito seja investimentos em direitos reais sobre bens imóveis; (ii) cotas de fundos de investimento em participações (FIP), ou cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”) que tenham como política de investimento 132 aplicações em sociedades cujo propósito consista no investimento em direitos reais sobre bens imóveis; (iii) demais valores mobiliários, desde que esses instrumentos permitam ao FUNDO investir em quaisquer direitos reais sobre bens imóveis, desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de registro ou de autorização pela CVM e desde que se trate de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FIIs.” O fundo é híbrido, pois investe tanto em lajes corporativas quanto em galpões logísticos. O Patrimônio do fundo ultrapassou 2 bilhões de reais após a 5ª emissão de cotas. O segmento de lajes corporativas vem para atender às mais diferentes demandas empresariais, pois permitem um “ajuste” do imóvel às necessidades do locatário, normalmente uma grande empresa que precisa de escritórios. O segmento de galpões vem crescendo por duas razões: maior necessidade de espaço para armazenagem e necessidade de desmobilização de capital das empresas que vem optando pela venda e locação dos galpões. Administrado pela Intrag DTVM Ltda e gerido pela Kinea Investimentos Ltda, o fundo iniciou suas atividades em 11 de agosto de 2010. O fundo possui 19 imóveis, sendo 10 edifícios comerciais e 9 centros logísticos, mais de 50 inquilinos e um total de 85 contratos de locação. A vacância física é de 5,05%, enquanto a vacância financeira é de 7,30% e 9,20% de vacância financeira 133 ajustada pelas carências previstas nos novos contratos de locação. O fundo vem sendo negociado em todos os pregões com volume diário de 10,65 milhões de reais. Um dos FIIs com maior liquidez do IFIX, sendo assim é fácil para o investidor comprar ou vender. Em relação aos contratos de locação, 54,69% são típicos contra 43,31% de contratos atípicos. 51,75% dos contratos são reajustados pelo IGP-M e 48,25% pelo IPCA. A receita do fundo tem a seguinte distribuição por Estado: 52,82% SP 20,86% MG e 26,32. Os escritórios são responsáveis por 37,5% das receitas do fundo enquanto a logística responde por 62,5% das receitas. A distribuição em 2019 foi de R$ 8,88 em linha com o resultado. Ou seja, houve uma complementação utilizando os valores em caixa. O fundo distribuiu nos últimos 6 anos os seguintes valores: 2014 – R$ 10,97 2015 – R$ 11,04 2016 – R$ 11,04 2017 – R$ 11,24 2018 – R$ 10,48 2019 – R$ 8,88 134 Kinea Renda Imobiliária 12 10 8 6 4 2 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 O fundo vem fazendo emissões e crescendo, passando de 16 imóveis no início de 2019 para 19 em 2020. Ele tem a maior participação no IFIX (5,554%) em fevereiro de 2020. 135 ABCP – Grand Plaza Shopping O fundo de investimento imobiliário Grand Plaza Shopping, código de negociação ABCP11, é um fundo com mandato renda do segmento de shoppings centers e com gestão passiva. Mandato: Renda. Segmento: Shoppings. Gestão: Passiva. O segmento de shoppings centers é bastante peculiar. Diferente dos demais segmentos de FIIs, ele participa do resultado dos inquilinos, pois parte do aluguel recebido vem dos resultados das lojas. A sinergia entre locador e locatário tende a ser maior. Além disso, devido ao fato de o Brasil ser um país extremamente violento, as pessoas buscam opções de lazer mais seguras como, por exemplo, assistir um filme no cinema do shopping. O ABCP conta com 21.767 cotistas e é administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. A taxa de administração e gestão cobrada pela Rio Bravo é de 0,1% a.a. O shopping foi inaugurado em 1997 com a oferta de cotas no mercado – IPO – em 2003. O fundo é dono de 98,6% do Grand Plaza Shopping que está situado na cidade de Santo André e é considerado um dos mais importantes shoppings centers do ABC Paulista. O FII também possui participação no edifício comercial anexo. A ABL do fundo é de 69.503 m². 136 Em termos de liquidez, a média de negociação diária do fundo é de 133 milhões de reais com participação em 100% dos pregões recentes (últimos 12 meses). O fundo é mono imóvel, porém multi inquilino, possuindo mais de 340 operações no shopping além de 10 salas de cinema Cinemark. A vacância atual do fundo é de 1% colocando-o como um dos fundos com menor vacância do segmento. Nos últimos 6 anos a desocupação do fundo nunca passou de 2,6% mesmo com a crise que afetou o varejo brasileiro. A distribuição de rendimentos por cota, nos últimos 6 anos, ajustada ao grupamento das cotas, foi sempre crescente, conforme observa-se: 2014: R$ 4,08 2015: R$ 4,30 2016: R$ 4,49 2017: R$ 4,88 137 2018: R$ 5,25 ABCP - GRAND PLAZA SHOPPING R$7,00 R$6,00 R$5,00 R$4,00 R$3,00 R$2,00 R$1,00 R$2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019: R$ 5,80 Os rendimentos foram crescentes nos últimos 6 anos, apesar do momento desafiador, o que não garante que serão para sempre. A participação do fundo no IFIX é de 1,54%, maior participação de um fundo que é, praticamente, mono imóvel. Agora faça seu próprio estudo de caso: qual o nome do fundo e o código de negociação? Qual o objetivo presente no regulamento? Qual a taxa de administração, gestão e performance? O fundo é diversificado? Quantos imóveis? Qual a vacância física? E financeira? Quais os últimos movimentos do patrimônio do fundo? O patrimônio vem aumentando? Caindo? Como foi a evolução dos rendimentos nos últimos 5 anos? E nos últimos 12 meses? Se o rendimento caiu, caiu por quê? Se subiu, subiu por quê? 138 25 - Imposto de Renda Na vida temos duas certezas, a morte e os impostos, como dizia Benjamin Franklin, da mesma forma a declaração de imposto de renda é uma obrigação certa para os que investem em bolsa. Declarar imposto de renda é uma obrigação para todos os que utilizam a bolsa de valores como veículo para investimento, seja em ações, fundos de investimento imobiliário ou derivativos. Aprender a declarar seu imposto de renda é uma forma de cumprir suas obrigações e consequentemente evitar problemas com o fisco. Infelizmente, a maioria dos contadores não está preparada para declarar investimentos como os fundos de investimento imobiliário. Os investidores devem declarar as cotas de fundos que detinha em 31 de dezembro do ano anterior na aba bens e direitos sob o código 73 – Fundo de Investimento Imobiliário utilizando o CNPJ do fundo, e o valor de aquisição, incluindo os custos com corretagem e emolumentos, por exemplo: 139 Caso você tenha recebido alguma amortização do fundo deverá reduzir seu preço médio de compra na declaração de bens e direitos, por exemplo: se você comprou o fundo por R$ 80,00 cada cota e recebeu R$ 5,00 de amortização irá declarar a compra por R$ 75,00. Coloque essa informação na descrição. É necessário declarar, além das cotas, os proventos recebidos: rendimentos e amortizações. Esses rendimentos devem ser declarados na aba rendimentos isentos e não tributáveis utilizando o CNPJ informado no informe de rendimentos encaminhado pela administradora do fundo, o CNPJ da fonte pagadora é o do fundo, da administradora ou gestora, dependendo do caso, não há regra, e colocar na descrição rendimento de fundo imobiliário. Vamos ver o caso de um fundo: 140 Além disso as vendas com lucro, assim como os DARFs pagos no ano anterior deverão ser declarados na aba: Renda Variável/Operações Fundos Invest. Imob. indicando o resultado líquido no mês, o imposto retido e o imposto pago: 141 RESUMO DO CAPÍTULO: Faça sua declaração corretamente. e imposto de renda 142 Anexo – Erros que cometi Pensou que acabou? Decidi trazer esse bônus para vocês. Não é raro ouvir investidores e autores contando sobre a forma como construíram um patrimônio de valor X ou Y ao longo dos anos. Contudo, esse livro será diferente, vamos falar dos erros, as chamadas burradas cometidas por todo investidor em algum ponto da sua trajetória. Tentarei trazer algumas das minhas besteiras e as de outras pessoas, sem citar nomes, para que vocês reflitam e não cometam os mesmos erros. 1ª erro – Acreditar que o cartão de crédito é a reserva de emergência. Essa foi terrível, eu era muito jovem, devia ter 20 anos e pouca educação financeira, não atrasava pagamentos e dificilmente me endividava, mas não tinha uma reserva de emergência pois acreditava que o cartão de crédito serviria para isso. Por uma ou duas vezes acabei entrando no cheque especial por não ter os valores necessários para pagar algo que não poderia ser pago utilizando o cartão de crédito. Fica a lição. 2ª erro – Comprar automóvel com capital de terceiros (empréstimo ou financiamento). No meu caso específico peguei um empréstimo consignado, com juros menores que os do financiamento (espertão né?). Sem um planejamento adequado outras despesas com o automóvel foram desconsideradas e o orçamento acabou engessado, sem espaço para 143 gastos com estudos e lazer por exemplo. Outra bobagem dos 20 anos. Aprendida a lição: Dívidas nunca mais! 3ª erro – Comprar FII em RMG. Nessa época o fundo comprado foi o Floripa Shopping. O valor dos rendimentos eram R$ 8,80 por cota. Sem uma análise mais criteriosa do ativo e bancando o Yield Chaser (gênio) comprei esse fundo, como muitos investidores despreparados na época. Após o fim da RMG a renda chegou a zerar por mais de 6 meses e os investidores despreparados venderam em pânico. Não havia nada de errado em comprar cotas desse FII, desde que o investidor entendesse do shopping e do fundo, o erro era não saber e não entender da RMG e se desesperar. Apesar de ter sido um erro crasso, acabou sendo muito útil pois ganhei experiência e acabei estudando mais após esse erro. RMG nunca mais. PS.: até hoje, quase 7 anos depois de a renda zerar o fundo não voltou a distribuir R$ 8,80 ao mês. 4ª erro. Comprar uma ação porque todo mundo tem no portfólio e a empresa é conhecida. Vocês já devem imaginar de que empresa estou falando não é mesmo? Sim, estou falando da Petrobrás. Nada contra a empresa, mas sim contra os motivos que me levaram a comprar (eu mesmo). Empresas cíclicas tem sabidamente uma análise mais complicada e eu realizei essas compras sem nenhum estudo prévio. Aí vira cassino. Hoje em dia, comprar ações só após estudar a empresa com cuidado e entender o modelo de negócios e os números. 144 5ª erro. Tentar convencer algum parente a se educar financeiramente. Apesar de ser algo bonito e quase filosófico: é burrice! Dificilmente seu parente vai te ouvir e começar a poupar e investir ou mesmo ter mais responsabilidade. A mudança começa de dentro. Se não for o seu filho ou alguma criança, provavelmente, a única coisa que você vai conseguir é um pedido de dinheiro emprestado. Respeite o estilo de vida de cada pessoa, alguns acham correto e adequado viver endividados e sem reservas e você deve respeitar, mesmo que não concorde. 6ª erro. Comprar imóvel na planta. Essa eu também não caí, mas foi por pouco. No dia em que fui comprar eu não tinha o dinheiro para a entrada. Muita gente compra e “dá certo”, mas o problema é que, dando errado a perda é muito grande. O imóvel na planta é mais barato, pois o risco é mais alto, muito mais alto. Em Belo Horizonte temos alguns casos de imóveis na planta que deram errado, com destaque para as emblemáticas Torres Gêmeas no bairro Santa Tereza, quem comprou, mesmo não morando no litoral, ficou a ver navios. 7ª erro. Aceitar fazer ou deixar de fazer algo somente por dinheiro. Essa é mais difícil de explicar: já fui chefe em um trabalho somente para ganhar um pouco a mais, o estresse foi grande e não me agregou. Por ter educação financeira aquele aumento não era essencial. Aprendi a lição, desafios não são aceitos simplesmente para ganhar mais dinheiro, administrar bem é mais importante do que ganhar 145 mais a todo custo. Aceite desafios interessantes que te motivem e instiguem. Não faça só pelo dinheiro. Aprenda sempre com os seus erros, e, quando puder, aprenda com os erros dos outros. 146 Epílogo - Por que investir em FIIs Se você leu o livro até aqui e ainda não decidiu se vai investir ou não nos FIIs eu tentarei te ajudar. Muitos investidores estudam, entendem e, por fim, se interessam pelos fundos de investimento imobiliário, como eu espero que tenha acontecido com você. Porém, esses mesmos indivíduos, ficam em dúvida sobre o porquê de investir em tal produto diante da variada gama de ativos disponíveis no mercado. Em primeiro lugar é preciso ter consciência de que não há obrigação de investir em nenhum produto financeiro específico. Na verdade, você nem mesmo é obrigado a investir. Pode viver a vida na corda banda, gastando tudo o que recebe, ou até mesmo ser um esbanjador, gastando mais do que recebe. A opção é sua. Contudo, a partir do momento em que você decidir investir e adentrar no mundo da renda variável, os fundos de investimento imobiliário tornam-se uma opção interessante a ser considerada por diversos motivos. Tentarei elencar alguns: 1 – Fluxo de renda recorrente. Fundos de investimento imobiliário bem diversificados e geridos tendem a gerar um fluxo de renda mensal para o investidor, o que gera tranquilidade para o aporte em outros ativos e pode ajudar o indivíduo que precisa de renda para o pagamento de suas despesas. 147 2 – Diversificação. Muitos sonham em investir no mercado imobiliário, mas com algumas centenas de milhares de reais acaba sendo possível comprar apenas um ou dois imóveis, muitas vezes de qualidade duvidosa. Com 2 mil reais em fundos de investimento imobiliário o investidor terá acesso a algumas dezenas de imóveis de variados segmentos e localizados em algumas das melhores regiões e avenidas do país, como por exemplo a Avenida Paulista. 3 – Praticidade e liquidez. Os fundos imobiliários podem ser vendidos em questão de segundos, via home broker, e o dinheiro é recebido pelo investidor em D+2 – 2 dias úteis depois. 4 – Fracionamento. Mesmo sendo detentor de milhões de reais em cotas de fundos de investimento imobiliário o investidor pode vender uma cota, duas ou 100, por valores que variam de R$ 2,00 a alguns milhares de reais. 5 – Menor volatilidade. Se comparado às ações ou aos derivativos como opções os fundos de investimento imobiliário são muito menos voláteis. Isso torna o investimento mais fácil para o investidor iniciante. Sem aquelas abruptas variações do mercado de ações, o investidor vai se acostumando aos poucos com a volatilidade. É como um nadador que começa numa piscina rasa antes de tentar participar de competições de nado no mar. 6 – Familiaridade com o mercado imobiliário. As pessoas vivem em imóveis, trabalham em imóveis e se divertem em imóveis. Entender um imóvel não é 148 difícil para a maioria dos indivíduos. Quase todo mundo tem um parente, amigo ou conhecido que vive do aluguel recebido de alguns apartamentos ou escritórios. A mecânica dos FIIs é muito parecida. Você deve ter notado que não incluí a isenção do imposto de renda como razão para o investimento pois, apesar de ser um grande atrativo, essa benesse pode ser retirada pelo legislador (entes políticos). Além do mais, não acredito que os FIIs percam sua atratividade caso venham a ser tributados. Existem riscos, como já mostrado em capítulo próprio, mas algo que todo investidor deve aprender é que o risco é inerente a qualquer investimento. A única coisa muito mais arriscada do que investir em alguma modalidade de ativos financeiros (títulos públicos, FIIs, ações etc.) é não investir em nada e ficar refém de um salário ou do governo. 149 150 Glossário ABL. Área Bruta Locável, área em metros quadrados disponível para locação. Cap. rate. Capitalization rate, valor do aluguel dividido pelo preço de aquisição do imóvel. Cota ou quota. Menor subdivisão do capital de um fundo de investimento imobiliário. Cotista ou quotista. Indivíduo que detém cotas do fundo de investimento imobiliário. CBD. Center Bussiness District. Região da cidade onde há maior concentração de imóveis comerciais de alto nível, é o centro financeiro/comercial. CDI. Certificado de Depósito Interbancário, forma de crédito negociada entre bancos, a taxa que remunera esses empréstimos da origem a taxa DI. CRI. Certificado de recebíveis imobiliários, emitidos por companhias securitizadoras. Basicamente geram um crédito ao investidor com lastro em ativo ou operação imobiliária. Current Yield. Rendimento recebido pelo fundo dividido pelo preço da cota. Medido em percentual. Dividend Yield. Dividendo recebido dividido pelo valor pago pela ação ou cota. Medido em percentual. FFO. Funds from operation, resultado recebido da operação principal do fundo, por exemplo locação e imóveis, ignora não recorrentes como um eventual ganho de capital. 151 IFIX. Índice que mede o retorno dos fundos imobiliários, utilizando-se de uma carteira teórica, foi criado em 2012. Laje corporativa. Imóvel amplo e aberto sem divisões de pequenas salas, normalmente utilizado por escritórios de grandes empresas. LCI. Letra de Crédito imobiliário, título de renda fixa, isento de imposto de renda lastreado em crédito imobiliário. Loja âncora. Loja principal e um shopping ou centro comercial que atrai clientes e consumidores. Loja satélite. Loja menor em um shopping ou centro comercial que se aproveita da loja âncora, já que o indivíduo foi visitar a loja âncora acaba comprando algo na loja satélite. Também chamadas de lojas parasita. NOI. Net Operating Income, receita operacional líquida, utilizada principalmente em fundos de shopping, é o quanto sobra para o shopping após recebimentos e pagamentos de despesas, desse valor uma parte é paga ao fundo que subtrai suas despesas e distribui ao menos 95% do restante aos cotistas. Renda Fixa. Investimento ligado a um direito de crédito, investidor empresta recursos a uma instituição. Selic. Taxa básica de juros da economia estabelecida pelo COPOM. Shopping Center. Centro de compras que reúne diversas lojas, entre âncoras e satélites. 152 Tesouro Direto. Programa do governo que permite a compra direta de títulos públicos por investidores pessoa física. Vacância financeira. Renda de aluguel gerada pelo fundo dividida pela renda potencial do fundo em caso de ocupação total. Vacância física. ABL desocupada do fundo dividida pela ABL total. 153 Texto por Fernando Almeida Mizobuti ©2020 Todos os direitos reservados 154 |
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