Pode penhorar único imóvel de fiador?

O plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) julgou, por sete votos a favor e quatro contrários, que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contratos de locação residenciais e comerciais. A decisão foi tomada em sessão virtual concluída na quarta-feira (8) e tem repercussão geral.

Um fiador recorreu ao Supremo contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial.

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Ele defendia que o direito constitucional à moradia deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial e alegava que a penhora de bem de família do fiador de um contrato de locação deve ser aplicada apenas aos contratos de locação residencial.

Prevaleceu no julgamento o voto do relator, ministro Alexandre de Moraes, que defendeu que o direito à moradia não é absoluto e deve ser ponderado com a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também previsto na Constituição Federal. Moraes também destacou a autonomia de vontade do fiador, que garantiu o contrato de forma livre e espontânea.

Seu voto foi acompanhado pelos ministros Luís Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux. Ficaram vencidos Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia, que votaram por acolher o recurso.

Direito à moradia x livre iniciativa

Para o relator, a impossibilidade de penhorar o bem de família do fiador de locação comercial causaria grave impacto na liberdade de empreender do locatário. “A livre iniciativa não deve encontrar limite no direito à moradia quando o próprio detentor desse direito, por sua própria vontade, assume obrigação capaz de limitar seu direito à moradia”, afirmou Moraes.

O ministro destacou ainda que, nos aluguéis comerciais, muitas vezes o fiador é o próprio sócio da pessoa jurídica afiançada, especialmente em se tratando de micro e pequena empresa — e ele está ciente que seu próprio bem de família poderá responderá pela dívida. “Trata-se de decisão sua, em livre exercício de sua autonomia privada”.

Outro ponto observado pelo relator é que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não faz distinção entre fiadores de locações residenciais e comerciais em relação à possibilidade da penhora do bem de família, como defendia o autor do recurso. Para Moraes, criar a distinção violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial manteria incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.

Votos vencidos

Para os ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia, que votaram por acolher o recurso, o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial é impenhorável.

Na avaliação de Fachin, o primeiro a divergir de Moraes, o direito constitucional à moradia deve prevalecer sobre os princípios da livre iniciativa e da autonomia contratual, que podem ser resguardados de outras formas.

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