Atrasar o aluguel não é nada bom para o inquilino. Conforme a lei, é permitida a cobrança de multa. Mas é preciso ficar atento a alguns pontos para compreender como ela funciona. Além disso, há outras possíveis penalidades, como o despejo. O correto é pagar o
aluguel em dia, evitando assim a multa e outros transtornos. Vamos mostrar, neste post, como funciona a multa por atraso de aluguel. Entenda quais são os direitos do proprietário do imóvel e do inquilino quando isso acontece! A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1997) permite a multa por atraso de aluguel, mas ela
deve estar prevista no contrato assinado pelo locador do imóvel e pelo inquilino. No artigo 23, vemos o seguinte: “O locatário é obrigado a: I — pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”. Não há uma alusão direta à cobrança de multas, mas a obrigação do locatário em pagar pontualmente o valor do aluguel enseja a aplicação de penalidades, caso haja descumprimento do
que está previsto no contrato. Sabemos que a multa é a penalidade mais aplicada por infrações contratuais e até em casos mais graves. O Código Civil permite que todo contrato contenha uma cláusula penal, isto é, uma regra para ressarcimento se alguma parte descumprir o que foi acordado. A multa é uma forma de encorajar o pagamento do aluguel em dia. Ela deve ser paga quando o locatário fizer o pagamento de um ou mais aluguéis atrasados espontaneamente. O valor da multa e jurosO valor da multa por atraso de aluguel varia já que não existe um valor fixo definido por lei. Assim, vale o que foi combinado entre o locador e o locatário. Em geral, a maioria dos contratos prevê multa de 10% em caso de atraso, mas pode ser outra quantia. Já os juros, o máximo permitido é de 1% ao mês (somente instituições financeiras podem cobrar mais do que 1% ao mês de juros). O cálculo da multa na práticaVejamos como calcular, na prática, a multa por atraso de atraso de aluguel. Vamos analisar situações hipotéticas para exemplificar como o cálculo da multa é feito: Exemplo 1: multa de 10% e 1 mês de atrasoUma determinada imobiliária estipula uma multa de 10% sobre aluguéis em atraso com juros de 1% ao mês mais o IGP-M vigente. Consideremos uma casa cujo aluguel é de R$ 1.200,00. O inquilino ficou devendo no mês de fevereiro. Para calcular, vamos primeiramente aplicar o percentual equivalente à multa:
Assim, temos: 1.200 + 120 = R$ 1.320,00 (valor do aluguel já acrescido da multa). Agora podemos adicionar o valor do IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), que é atualizado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas. Em fevereiro de 2021, o índice subiu 2,53%. Logo, temos:
Assim, temos: 1.320 + 33,396 = R$ 1.353,396. Ainda falta adicionarmos os juros de 1% ao mês:
Assim, temos: 1.353,396 + 13,53396 = R$ 1.366,92996 ou, arredondando, R$ 1.367,00. Esse é o valor que o locatário pagará ao locador devido ao atraso do mês de fevereiro — considerando que ele fez o pagamento no mês de março. Quanto mais tempo o inquilino passa devendo, mais o valor do aluguel atrasado tende a aumentar. Embora a multa por atraso de aluguel seja fixa, os juros vão se acumulando ao longo dos meses. Entretanto, os juros devem ser calculados de forma simples, ou seja, se o atraso for de 5 meses, os juros são de 5% sobre o total da dívida, sendo proibido incidir juros sobre juros até totalizar os 5 meses. Exemplo 2: multa de 10% e 6 meses de atrasoVejamos agora um período de 6 meses de aluguel atrasado, desconsiderando o IGP-M para facilitar os cálculos. Agora, os juros são de 6% (1% ao mês). No primeiro caso, temos:
Já no segundo:
O inquilino deve pagar R$ 1.399,20 pelos aluguéis atrasados ao seu locador. A falta de pagamento e o despejoMais que receber uma multa, o inquilino que atrasa o pagamento do aluguel pode ser despejado. É um direito do locador. A renegociação de dívidasO inquilino pode renegociar dívidas de aluguel se perceber que elas estão fugindo ao seu controle. Essa renegociação pode acontecer diretamente com a imobiliária ou o dono da propriedade. Na renegociação, o que importa é a flexibilidade de ambas as partes. E tudo deve se manter dentro da legalidade. Se o locador ou a imobiliária tiverem uma postura pouco flexível, isso tende a tornar as coisas mais difíceis. Por exemplo, a ameaça de despejo é uma medida extrema, ainda que legal. Ao renegociar, o inquilino pode acordar um valor mais baixo de multa por atraso de aluguel. Além disso, a correção por algum índice (como o IGP-M) tende a deixar mais caro o valor dos aluguéis em atraso. Por isso, é fundamental que o contrato de aluguel seja elaborado em comum acordo. Antes da assinatura, ele deve ser lido e relido e todas as dúvidas devem ser sanadas. Assim, muitos conflitos posteriores podem ser evitados. No atual cenário de pandemia da Covid-19, é normal que as pessoas tenham se desequilibrado financeiramente e a renegociação de dívidas de aluguel tende a ser mais flexível. Afinal, o proprietário não quer perder todo o valor relativo aos meses atrasados e o inquilino se encontra em uma situação difícil, mas quer sanar sua dívida. Sobretudo, se depender daquele imóvel para se abrigar e à sua família. O contrato não é imutável como determina o artigo 18 da Lei do Inquilinato: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. Esse artigo é a chave para uma
renegociação satisfatória, que beneficie ambas as partes e evite ações mais rigorosas, como o despejo ou outras medidas judiciais. Quantos dias posso pagar aluguel após o vencimento?DA TOLERÂNCIA CLÁUSULA 27ª - O LOCATÁRIO terá o prazo de tolerância para efetuar o pagamento do aluguel até o 2º (segundo) dia útil após o vencimento.... Caso não seja dia útil, ficará obrigado desde já a efetuar o pagamento no primeiro dia útil subseqüente a esta Data.
Quanto tempo o inquilino tem direito de atrasar o aluguel?Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.
Quantos aluguéis posso atrasar?Ainda segundo a lei, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ter que desocupar o imóvel em até 15 dias. O proprietário, por sua vez, não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e muito menos invadir ou tomar o imóvel sem os meios legais.
O que fazer quando o inquilino atrasa o aluguel?Caso ocorra o atraso, aconselha-se o inquilino entrar em contato imediatamente com a administradora ou proprietário para expor os problemas e negociar uma nova data de pagamento do aluguel do imóvel.
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