Segundo dados recentemente apontados pela FGV Projetos, o déficit habitacional brasileiro está prestes a atingir 8 milhões de unidades. Isso ocorre porque hoje a Habitação de Interesse Social está “estatizada”, vinculada a parcerias com prefeituras, governos e ministérios, com a inevitável politização das decisões e limitada a uma produção irrisória face às necessidades do país.
Apesar do incentivo para que a iniciativa privada atue na construção de casas populares ser uma alternativa viável para o déficit, o que ocorre no momento atual é exatamente o contrário. Hoje as empresas privadas são severamente penalizadas ao se engajarem na construção de moradia digna e regularizada para a parcela mais carente da população.
As maiores dificuldades estão presentes na burocracia da aprovação de projetos, na elevada carga tributária, retorna à burocracia com altos custos por ocasião dos registros e averbações e culmina na dificuldade do adquirente em obter financiamento. É uma verdadeira avalanche de exigências, documentais e cadastrais, que se impõe a um cidadão de poucas posses.
Estes obstáculos não são o único problema para as raras empresas que se dispõem a sacar seus recursos de confortáveis aplicações financeiras para custear a produção de unidades habitacionais de baixo custo. Elas geralmente são forçadas a adquirir produtos bancários tais como seguros, consórcios, títulos, etc., como forma de “reciprocidade”.
A conseqüência imediata desta situação é que de um lado, a iniciativa privada direciona seu negócio a produzir habitações para as classes remediadas e abonadas. Por outro lado, a população carente por falta de alternativa, resolve seu problema habitacional construindo por conta própria moradias inadequadas e irregulares em loteamentos clandestinos, em áreas de risco ou de proteção ambiental.
Apesar do aumento da criminalidade e decréscimo da qualidade de vida estarem diretamente ligados as ocupações irregulares, muitas construções desse tipo contam com recursos do FGTS para a compra de materiais. Muitas vezes de forma desburocratizada, sem exigências documentais ou fidejussórias. Em outras palavras: Recursos do FGTS estão sendo utilizados para ampliar e perenizar as favelas do Brasil, enquanto a iniciativa privada capacitada tecnicamente para solucionar a questão habitacional, por absoluta falta de condições, deixou de atuar nesse setor.
*Arquiteto e especialista em empreendimentos habitacionais. Há mais de 5 anos, Treacher é diretor Superintendente do INOCOOP – SP (Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais de São Paulo), o maior programa habitacional privado do Brasil, entidade sem fins lucrativos que já entregou mais de 110 mil moradias beneficiando cerca de 500 mil pessoas.
O incêndio que levou ao desabamento do Edifício Wilton Paes de Almeida, no Largo do Paissandu, evidencia um problema ainda longe de ser solucionado em São Paulo: a crise habitacional e a situação que coloca em risco milhares de famílias.
Na capital, o déficit é de 358 mil moradias, e ao menos 1,2 milhão de pessoas vivem em situação precária de habitação, de acordo com a Secretaria Municipal de Habitação.
O tema foi discutido nesta quarta-feira (19/9) durante a reunião do Conselho de Política Urbana (CPU) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), que recebeu Fernando Chucre, secretário municipal de habitação.
Prevista em lei, a construção de moradia popular esbarra na falta de recursos e fontes de financiamento, além do excesso de burocracia, especialmente, na requalificação de imóveis subutilizados -a cidade já acumula 1.380 imóveis nesta situação.
Por se tratar de imóveis privados que não estão cumprindo sua função social, esses prédios foram notificados pelo PEUC (Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios) e pagam o IPTU progressivo.
Ao fazer um recorte deste cenário, Chucre diz que 700 edifícios se localizam na região do Centro expandido. Desse total, 380 estão no Centro Velho. O secretário explica que os primeiros imóveis foram notificados entre 2014 e 2015.
CHUCRE DIZ QUE CENTRO TEM 380 IMÓVEIS SUBUTILIZADOS
Após esse período, a Prefeitura dá um prazo de até um ano para que o proprietário possa oferecer algum tipo de proposta para esta notificação e dar uma destinação ao imóvel.
Quando isso não acontece, a prefeitura passa a cobrar o IPTU progressivo, que irá subir nos próximos cinco anos. Só depois desse período a prefeitura pode arrecadar o imóvel. Portanto, só a partir de 2019 é que a Prefeitura pode, de fato, tomar posse desses imóveis.
MORADIA NO CENTRO
Atualmente, há 70 ocupações em edifícios ociosos, no Centro, e que juntas, abrigam aproximadamente quatro mil famílias, segundo a Prefeitura.
Parte delas é comandada por movimentos que reivindicam, historicamente, o direito constitucional à moradia, como o Movimento dos Trabalhadores Sem Teto (MST). No entanto, o secretário argumenta que fazer com que essas propriedades cumpram essa função social exige linhas de financiamento de crédito muito restritas pela complexidade de adequação desses edifícios.
“Há um pensamento equivocado de que produzir habitação na periferia é mais barato, basicamente pela disponibilidade de imóveis e porque, no curto prazo, o custo é mais baixo”, diz.
Porém, Chucre explica que em bairros afastados é necessário criar infraestrutura, como transporte, equipamentos de saúde e escolas para atender esses novos moradores. Por outro lado, no Centro, esse investimento já foi feito.
Em meio a essa discussão surge a seguinte dúvida: quais políticas podem realmente solucionar essa demanda?
Na opinião de Valter Caldana, professor de arquitetura e urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, a atualização de alguns mecanismos poderia ajudar a resolver esse problema.
Caldana cita a regularização fundiária, que diminuiria parte da pressão por moradia ao dar segurança jurídica para quem mora em condições precárias.
Outro apontamento do urbanista trata justamente, de um dos maiores agravantes dos prédios dessa região – o tombamento, que aumenta o custo do retrofit, já que depende de uma comissão que determina as condições que a reforma tem que ser feita.
“O retrofit está no Plano Diretor municipal de 2014, mas não sai do papel. Esse dispositivo pode viabilizar o uso de vários edifícios abandonados”, diz.
Por último, Caldana cita a utilização de instrumentos mais eficientes, como a locação social, por meio da qual o poder público ou a iniciativa privada constroem unidades e as colocam para aluguel subsidiado, e continuam sendo proprietários desses imóveis.
Assim como o secretário, Caldana também defende a importância de projetos de urbanismo bem localizados, onde há trabalho, renda e serviços e equipamentos públicos.
FOTO: Thinkstock
mncr
Publicado 20/05/2013 15:30 — Última modificação 20/05/2013 15:38
Com 80% das obras finalizadas, o programa habitacional da Coopamare e MNCR para catadores de materiais recicláveis da cidade de São Paulo sofre com a paralisação das obras por falta de pagamento à construtora. Com verba para finalização já aprovada pelo Conselho Municipal de Habitação, cerca de R$ 1,3 milhão, não podem ser repassados para a Caixa Econômica Federal, pois, segundo informam os funcionários da Prefeitura da São Paulo, o banco esta inadimplente com o CADIN (Cadastro Informativo de créditos não quitados do setor público federal), impedindo a transação entre os órgãos. A situação já dura mais de um ano e as obras de dois prédios situados no centro de São Paulo programados para serem entregues em março de 2013 seguem inacabadas, enquanto isso às famílias de catadores continuam pagando aluguel.
Durante o mês de maio os catadores têm se organizado afim de dar solução definitiva para a questão. Devem realizar diversas reuniões com parceiros estratégicos e com órgãos responsáveis, para que o pagamento final da obra seja realizar permitindo a finalização das obras ainda esse ano.
Quando prontas as moradias beneficiarão 90 famílias, cerca de 500 pessoas. O projeto prevê a construção de dois conjuntos habitacionais de 1 e 2 dormitórios na região central da cidade de São Paulo e beneficiando cooperados das organizações; Coopamare, Coorpel, Coopere, Recifavela, Cooperglicério, Coopersampa, Cooperação, Cantareira Viva, Recicfran e Sempre Verde. O projeto é uma reivindicação antiga do Movimento Nacional de Catadores, que conquistou a doação de terrenos do Patrimônio da União para construção de moradias por meio de financiamento popular denominado Crédito Solidário. A inciativa pioneira deu origem ao programa de habitação popular Minha casa minha vida.
Apesar de pioneiro, os catadores enfrentam uma batalha de 10 anos contra a burocracia presente para execução do projeto de moradia junto a Caixa Econômica Federal. Hoje é o “jogo de empurra” que interfere na efetiva entrega dos imóveis que serão pagos pelos catadores parceladamente. A necessidade de comprovação de renda, exigência de nome limpo, necessidade de contrapartida inviabilizaram a participação de muitos catadores.